DECRETO 27.311

VISTOS Y CONSIDERANDO:

Que aprovechando las legítimas aspiraciones de la población (en particular de las clases menos dotadas de recursos) de llegar a obtener la casa propia, se nota en las operaciones sobre inmuebles un desmedido y atentarorio afán de lucro recurriendo a toda suerte de propaganda engañosa y a otros medios abusivos.

Que en este último aspecto cabe observar cómo mediante la difusión por los inmuebles que se ofrecen en venta, llevando así al ánimo de los posibles compradores un falso concepto acerca de sus valores reales presentes y posibilidades futuras, y se desvía la atención de los mismos del marco económico en que necesariamente debe encuadrarse la operación, hacia otros aspectos de la negociación, tales como la conveniencia – aparente – de planes de financiación, ventajas que ha de reportarle el que se le ofrece como buen y conveniente negocio, etcétera.

Que dentro de la gama de recursos a que se recurre cabe destacar que en los ofrecimientos se fija la ubicación refiriéndola a localidades conocidas, no obstante la considerable distancia a que se hallan los bienes ofrecidos, a los que, por otra parte, se atribuyen mejoras, condiciones o virtudes de que carecen realmente, todo lo cual se realiza con el evidente propósito de inducir a engaño a los posibles compradores, en particular cuando a éstos, por la situación de los bienes, no les es posible efectuar una previa comprobación de la verdad de las características enunciadas.

Que especialmente cuando se trata de ventas en remate público corresponde rodear a esta clase de operaciones de las máximas garantías, exigiendo a los rematadores y martilleros el cumplimiento estricto de lo preceptuado en el capítulo II del título IV del Libro Primero del Código de Comercio.

Que el gobierno de la Nación no puede permanecer indiferente ante los hechos expuestos, por cuanto es esencial la función que tiene de velar por el bienestar común, impidiendo el enriquecimiento ilegítimo y la explotación de una necesidad tan apremiante como es la de la vivienda, a cuya satisfacción se halla abocado con todos los medios a su alcance.

Que es en consecuencia indispensable establecer normas tendientes a evitar desviaciones como las señaladas, rodeando estos actos de las mayores garantías para los interesados.

Que es procedente consignar, asimismo, que el artículo 38 de la Constitución Nacional asigna a la propiedad privada una función social y señala que incumbe al Estado fiscalizar la distribución y la utilización del campo e intervenir para incrementar su rendimiento en interés de la comunidad.

Que consecuente con dicho precepto constitucional, la Cuarta Conferencia de Ministros de Hacienda aconsejó medidas tendientes a evitar el minifundio y otras que precisamente se encaminan a eliminar las serias deficiencias anotadas en los precedentes considerandos.

Que las medidas adoptadas deben ser complementadas por los gobiernos de provincia mediante el dictado de disposiciones que tiendan a asegurar el cumplimiento de las normas contenidas en el presente decreto, dentro de sus respectivas jurisdicciones.

Que atento lo expuesto y lo establecido en los artículos 110, 113 y 115 del Código de Comercio, artículo 2° de la Ley 14.005 y Leyes 12.830, 12.983, 13.492 y 13.506,

El Presidente de la Nación Argentina,
Decreta:

Artículo 1° – Las operaciones de remate público o de venta privada de bienes inmuebles que se realicen con o sin intervención de rematador o martillero, deberán ajustarse estrictamente a las disposiciones del artículo 1344 del Código Civil y a las prescripciones de la Ley número 845, así como a las normas reglamentarias pertinentes y a las que se establecen por este decreto.

Art. 2° – En la publicidad que se realice relativa a remate o venta de inmuebles deberá consignarse, además de las medidas y precio del bien o bienes ofrecidos, conforme a las disposiciones legales mencionadas en el artículo anterior, la siguiente información:
a)    Nombre y domicilio del martillero o rematador, individuo o empresa que intervenga en la operación de venta;
b)    Ubicación precisa y características del inmueble, medidas del terreno, composición por plantas del edificio, si lo hubiere, expresada en locales y ambientes y superficie cubierta. En todos los casos las medidas deberán expresarse en metros o sus múltiplos.
No podrán anunciarse características que no poseen los bienes en venta ni condiciones que no sean ciertas.
c)    Las distancias mínimas y máximas – expresadas en metros o sus múltiplos – entre los bienes a vender y los centros urbanos, estaciones de ferrocarriles, caminos o principales vías de comunicación.
d)    Servicios públicos que existan, tales como aguas corrientes, luz eléctrica, gas, teléfonos, desagües, cloacas y afirmados, con indicación de su tipo.
En caso de no haber servicio de aguas corrientes deberá expresarse la profundidad media a que se halla el agua potable, con constancia de la existencia del certificado de salubridad expedido por el organismo oficial competente;
e)    Servicios de trasporte con expresión del número de trenes diarios, líneas de ómnibus, microómnibus, etcétera;
f)    Las condiciones financieras de la venta, quedando prohibido todo anuncio de planes de financiación por intermedio de terceras personas, o instituciones públicas o privadas, que no hayan sido previamente convenidos con las mismas.

Art. 3° – Cuando la propaganda se presente en forma ilustrada, deberá consignarse si el motivo de la ilustración se encuentra dentro del bien o bienes ofrecidos, en qué parte y qué porción de éstos ocupa; en caso contrario será de aplicación lo dispuesto en el inciso c) del artículo anterior.
Queda prohibida toda ilustración o referencia que no guarde vinculación directa con el o los bienes ofrecidos. Toda ilustración o información deberá referirse, exclusivamente, al momento en que se realizarán las operaciones.

Art. 4° – En los ofrecimientos de ventas privadas de inmuebles el precio deberá fijarse teniendo en cuenta la ubicación, naturaleza, características y demás factores económicos que concurran a su determinación, de modo que tal estimación se ajuste en todo lo posible al valor real de la propiedad ofrecida.

Art. 5° – Para toda operación de venta de tierra por lotes ubicados en centros urbanos o pueblos en formación, deberán confeccionarse los respectivos planos conforme a las mensuras aprobadas por la autoridad competente. En dichos planos se insertará la información a que se refieren los incisos c), d) y e) del artículo 2° del presente decreto.
En los territorios nacionales, los planos deberán ser aprobados por conducto del Ministerio del Interior, salvo que se trate de ampliación de pueblos donde exista municipalidad, en cuyo caso ésta los aprobará.

Art. 6° – Todo pedido de subdivisión o fraccionamiento será sometido previamente al informe técnico de los organismos competentes, los que se pronunciarán sobre las posibilidades de habitabilidad y de explotación, tanto por su calidad intrínseca como por los medios de comunicación existentes y determinarán, en su caso, la superficie mínima necesaria para la vivienda o bien para una explotación, racionalmente económica.
Además de lo anteriormente expresado, cuando la subdivisión o fraccionamiento se efectúe dentro de ejidos urbanos o se dirija a construir centros de este carácter, el vendedor deberá ceder gratuitamente el terreno necesario y ejecutar a su cargo el trazado de calles, conforme a las respectivas disposiciones legales.
Deberá solicitarse la revalidación de todas las autorizaciones de subdivisión o fraccionamiento en los casos en que la venta de lotes no haya tenido comienzo  de ejecución a la fecha de publicación del presente decreto en el Boletín Oficial, salvo que se demuestre fehacientemente que ya se había anunciado para dentro de un plazo no mayor de sesenta (60) días.

Art. 7° – Los remates públicos de bienes inmuebles deberán realizarse en el lugar geográfico en que éstos se encuentren.
Cuando por razones económicas u otros motivos no resultara conveniente la aplicación de lo dispuesto en el párrafo precedente, la autoridad competente podrá autorizar la realización de la subasta en otro lugar.

Art. 8° – Queda prohibida la venta simulada  de bienes inmuebles en remate público. En estos casos, el martillero o rematador y las personas que se presten a estas maniobras, serán pasibles de las sanciones a que se refiere el artículo 9° del presente decreto.

Art. 9° - Los infractores a lo dispuesto por el presente decreto, serán pasibles de las sanciones previstas en la Ley 12.830 y artículo 110 del Código de Comercio, según corresponda, con excepción de las transgresiones a la Ley número 845, cuya calificación y sanción se hará de acuerdo con sus disposiciones.

Art. 10° – La vigilancia, inspección y contralor de la ejecución del presente decreto y la represión de sus infracciones en jurisdicción federal, estarán a cargo de la Dirección General Impositiva, excepto cuando esta última sea atribuida por ley exclusivamente a la autoridad judicial, en cuyo caso sus representantes tendrán personería para promoverla.
Cuando se trate de remate público, los rematadores o martilleros deberán denunciar a dicha Repartición en jurisdicción nacional y a la que corresponda en territorio de las provincias, la fecha, hora y lugar del mismo, y estarán obligados asimismo a presentar una declaración jurada con los resultados del remate. La Dirección General Impositiva reglamentará los plazos, formas y requisitos que habrán de llenarse para dicha denuncia y declaración, como así también lo dispuesto por el artículo 2°.

Art. 11. – Por intermedio del Ministerio del Interior solicítese de los gobiernos de provincia la adopción de todas las medidas necesarias para mejor cumplimiento del presente decreto.

Art. 12. – El Consejo Económico Nacional proyectará las medidas a adoptarse a los efectos de dar cumplimiento al artículo 38 de la Constitución Nacional, para que las parcelas resultantes de los fraccionamientos tengan las superficies mínimas necesarias al fin a que se destinan.

Art. 13. – Las disposiciones del presente decreto serán también aplicables a los remates judiciales de bienes inmuebles.

Art. 14. – El presente decreto será refrendado por los señores Ministros Secretarios de Estado que integran el Consejo Económico Nacional, y por los señores Ministros Secretarios de Estado en los Departamentos del Interior, de Justicia y de Agricultura y Ganadería de la Nación.

Art. 15. – Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección General del Registro Nacional y archívese.


Ramón A. Cereijo. – Belisario Gache Pirán. – Roberto A. Ares. – Alfredo Gómez Morales. – Carlos A. Emery. – Angel G. Berlenghi. – José C. Barro.