MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS
SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS
SUBSECRETARIA DE RECURSOS HIDRICOS
Disposición Nº 3/2013
Bs. As., 1/2/2013
VISTO el EXP-S01: 0037722/2011 del REGISTRO DEL MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS, y
CONSIDERANDO:
Que la Ley Nº 26.221 aprueba en su Anexo 1 el “Convenio Tripartito”
firmado por el Señor Ministro de Planificación Federal, Inversión
Pública y Servicios, el Señor Gobernador de la Provincia de BUENOS
AIRES y el Señor Jefe de Gobierno de la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES
el 12 de Octubre de 2006.
Que el Anexo 2 de la Ley Nº 26.221 aprueba el Marco Regulatorio para la
prestación del servicio público de agua potable y desagües cloacales en
el ámbito de aplicación definido, el que comprende actualmente la
CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES y los partidos de la Provincia de
BUENOS AIRES: ALMIRANTE BROWN, AVELLANEDA, ESTEBAN ECHEVERRIA, EZEIZA,
HURLINGHAM, ITUZAINGO, LA MATANZA, LANUS, LOMAS DE ZAMORA, MORON,
QUILMES, SAN FERNANDO, SAN ISIDRO, GENERAL SAN MARTIN, TRES DE FEBRERO,
TIGRE y VICENTE LOPEZ, respecto de los servicios de agua potable y
desagües cloacales; y los servicios de recepción de efluentes cloacales
en bloque de los partidos de BERAZATEGUI y FLORENCIO VARELA.
Que en cumplimiento de sus obligaciones legales como Autoridad de
Aplicación, esta SUBSECRETARIA DE RECURSOS HIDRICOS dependiente de la
SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL,
INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS emitió el 25 de Octubre de 2010 la
Disposición SSRH Nº 45/2010 aprobando el “Reglamento de Aplicación de
Normas Tarifarias” (RANT), receptando lo aconsejado por la comisión
creada por esta a tal efecto, la que estuviera integrada por
representantes del ENTE REGULADOR DE AGUA Y SANEAMIENTO (ERAS), de la
AGENCIA DE PLANIFICACION (APLA), de AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINOS
SOCIEDAD ANONIMA (AySA) y de esta SUBSECRETARIA DE RECURSOS HIDRICOS
(SSRH).
Que posteriormente a su aprobación AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINOS
SOCIEDAD ANONIMA (AySA) detectó lo que definió como “errores
involuntarios de transcripción” solicitando su pertinente modificación
y proponiendo el nuevo texto a aprobar con el debido formato.
Que el Capítulo VIII.4 del Instrumento de Vinculación entre el ESTADO
NACIONAL y AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINOS SOCIEDAD ANONIMA (AySA), cuyo
texto fuera aprobado por Resolución Nº 170 de fecha 23 de febrero de
2010 del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION PUBLICA Y
SERVICIOS, establece que el Reglamento de Aplicación de Normas
Tarifarias (RANT) podrá ser modificado por acuerdo entre la
Concesionaria y la Autoridad de Aplicación y previa intervención de la
AGENCIA DE PLANIFICACION y del Ente Regulador, en un todo de acuerdo
con lo establecido en el Marco Regulatorio y en dicho Instrumento de
Vinculación y que cualquier modificación deberá respetar los principios
de ambas normas aplicables.
Que el ENTE REGULADOR DE AGUA Y SANEAMIENTO (ERAS), habiendo tomado la
intervención que le compete, prestó conformidad a la norma de
exposición propuesta por AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINOS SOCIEDAD
ANONIMA (AySA) e incorporó una corrección a realizar en una de las
planillas del Anexo D no detallada por la Concesionaria.
Que la AGENCIA DE PLANIFICACION (APLA) habiendo tomado la intervención
que le compete, prestó conformidad a la forma propuesta por AGUA Y
SANEAMIENTOS ARGENTINOS SOCIEDAD ANONIMA (AySA).
Que esta SUBSECRETARIA DE RECURSOS HIDRICOS considera necesario
proceder a realizar las modificaciones solicitadas y corregir los
errores detectados, sin dejar de observar que, al tratarse sólo de
errores materiales menores y aspectos formales en la presentación de la
norma, los mismos no alteran los principios del Marco Regulatorio y del
Instrumento de Vinculación plasmados en el “Reglamento de Aplicación de
Normas Tarifarias” (RANT) vigente.
Que la DIRECCION GENERAL DE ASUNTOS JURIDICOS dependiente de la
SUBSECRETARIA LEGAL del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL, INVERSION
PUBLICA Y SERVICIOS ha tomado la intervención de su competencia.
Que la presente medida se dicta en uso de las atribuciones conferidas
por el Artículo 20 del Marco Regulatorio Ley Nº 26.221, Artículo 16 y
concordantes del “Anexo E REGIMEN TARIFARIO” del mismo y por el
Capítulo VIII.4 del Instrumento de Vinculación entre el ESTADO NACIONAL
y AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINOS SOCIEDAD ANONIMA (AySA).
Por ello,
EL SUBSECRETARIO DE RECURSOS HIDRICOS
DISPONE:
ARTICULO 1° — Sustitúyese los textos y las planillas del “Artículo 36”
y del “Anexo D - Metodología para la Determinación de los Coeficientes
Ef Y Ev” ambos del ANEXO de la Disposición Nº 45 de fecha 25 de Octubre
de 2010 de la SUBSECRETARIA DE RECURSOS HIDRICOS dependiente de la
SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS del MINISTERIO DE PLANIFICACION FEDERAL,
INVERSION PUBLICA Y SERVICIOS que como ANEXO forma parte integrante de
la misma.
ARTICULO 2° — Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del
Registro Oficial y archívese. — Ing. EDGARDO BORTOLOZZI, Subsecretario
de Recursos Hídricos.
Disposición Nº
ANEXO
ARTICULO 36.- Apruébase el esquema de regularización de deuda conforme
lo dispuesto en el Artículo 80 del Marco Regulatorio, que a
continuación se establece:
a) La Concesionaria podrá disponer la condonación, quita, espera u
otorgar planes de pago de la deuda que los usuarios mantengan con ella,
siempre que juzgue que dichos medios son la forma más eficiente de
maximizar los ingresos obtenibles. En estos casos, la Concesionaria
deberá dar aplicación general para situaciones análogas.
b) Los planes deberán alcanzar a todos los usuarios, determinando en
forma clara y precisa los segmentos para los cuales podrá disponer la
condonación, quita, espera u otorgamiento de planes de pago.
c) Deberán fijar las condiciones de hecho y/o de derecho que los mismos
deben cumplir así como los porcentajes de condonación o quita y los
plazos o cuotas que correspondan a la espera y los planes de pago
respectivamente considerando los niveles de autorización adecuados.
d) Deberá excluir de su alcance la posibilidad de condonación o quita
de capital original en los procesos de gestión del cobro, salvo en los
casos en los que dicho capital original corresponda a:
1. Deuda considerada “incobrable”.
2. Deuda de usuarios localizados en áreas calificadas con los tres menores niveles de coeficiente zonal fijo.
3. Deuda de usuarios incluidos en el programa “Tarifa Social”.
e) Se entenderá como incobrables en el marco del proceso de gestión del
cobro y en los términos del Inciso d) a los siguientes casos:
1. Deuda prescripta.
2. Deuda respecto de la cual se solicitó la verificación en un concurso
o quiebra y no fue reconocida judicialmente o cuando habiendo sido
reconocida no haya fondos suficientes para cancelar la misma.
3. Deuda originada en la facturación de períodos durante los que el
inmueble objeto de prestación del servicio se encontrare usurpado
debiendo mediar reconocimiento judicial de tal situación. Se entiende
por usurpación a aquellos casos en que haya mediado violencia o
clandestinidad en la ocupación de un inmueble y el propietario haya
interpuesto una acción judicial para recuperarlo.
4. Deuda devengada con anterioridad a la posesión de un inmueble
adquirido mediante subasta judicial y para la que los fondos obtenidos
en la subasta resultaren insuficientes.
5. Deudas respecto de las cuales la Concesionaria no haya hecho
presentaciones judiciales por un criterio de economicidad y que estén
alcanzadas por:
a) Concursos
b) Quiebras
c) Subastas Judiciales
Respecto de este criterio la Concesionaria deberá determinar los importes de deuda que tornan negativa la gestión.
f) En el caso de otorgamiento de planes de pago o financiamiento de
deudas y/o cargos eventuales la tasa de interés a utilizar no podrá
superar la definida en el régimen de mora.
g) La Concesionaria deberá informar a la Autoridad de Aplicación las
políticas que se establezcan y sus eventuales modificaciones para
disponer la condonación, quita, espera u otorgamiento de planes de
pagos, las que deberán contar con la conformidad de la Auditoría
Interna.
ANEXO D
METODOLOGIA PARA LA DETERMINACION DE LOS COEFICIENTES Ef Y Ev
ARTICULO 1°.- OBJETO.
El método para la definición e identificación de los rasgos
constructivos representativos del concepto tarifario “tipo
constructivo” que integra los Coeficientes “Ef y “Ev” de la Tarifa
Básica Diaria Fija y Tarifa Básica Diaria Variable establecidos
respectivamente en los artículos 14 y 15 del ANEXO E —REGIMEN
TARIFARIO— del Marco Regulatorio se detalla en el presente anexo.
ARTICULO 2°.- APLICACION de la METODOLOGIA
La presente metodología se aplicará a todos los inmuebles de la
Concesión que se incorporen a los servicios de la Concesión, modifiquen
las condiciones de sus viviendas o sean relevados por la Concesionaria
para la actualización del catastro, con las salvedades establecidas en
el Artículo 5° del Reglamento de Aplicación de Normas Tarifarias (RANT).
ARTICULO 3°.- ANTIGÜEDAD.
Inmuebles de construcción única: La antigüedad de los inmuebles será
fijada por la fecha de construcción de acuerdo con la documentación
relevada por el Concesionario.
Inmuebles Progresivos: En el caso de viviendas progresivas, es decir,
que posean construcciones con distintas antigüedades para la
determinación del coeficiente “E” resultante se aplicará el siguiente
mecanismo:
Cada inmueble tendrá un solo tipo constructivo que se determinará
aplicando las planillas técnicas 1, 2 o 3 de la presente metodología
según corresponda. Luego se establecerá cada superficie con su
correspondiente antigüedad y se realizará el promedio ponderado que
resulte de la suma de la multiplicación de cada superficie por el
coeficiente “E” correspondiente a su antigüedad según el tipo
constructivo anteriormente determinado, extraído de la tabla
correspondiente del ANEXO B del Reglamento de Aplicación de Normas
Tarifarias, y se lo dividirá por el total de la superficie. El
coeficiente “E” así determinado será el que corresponderá a dicho
inmueble.
ARTICULO 4°.- EXPOSICION
La Concesionaria expondrá en factura junto con los restantes parámetros
tarifarios, el tipo constructivo que corresponda al inmueble.
Cuando proceda a modificar algún parámetro tarifario, la primera
factura en que se incluya la modificación llevará la leyenda “Factura
con modificación en parámetro tarifario”, y pondrá a disposición del
interesado la información atinente en el Centro de Atención al Usuario
de AGUA Y SANEAMIENTOS ARGENTINA SOCIEDAD ANONIMA (AySA) del distrito
en que se encuentre radicada la cuenta.
En estos casos, la Concesionaria cursará al usuario una carta simple
con el detalle del cambio realizado, en el bimestre inmediato posterior
a la emisión de la primera factura que incorpore la modificación.
METODO PARA LA DEFINICION E IDENTIFICACION DE RASGOS CONSTRUCTIVOS REPRESENTATIVOS DE LA CALIDAD DE LA EDIFICACION
1- USUARIOS RESIDENCIALES
EDIFICIOS RESIDENCIALES DESCRIPCION DE LA PLANILLA 1
La Planilla 1 fue diseñada para volcar la información referida a la observación exterior de viviendas uni y multifamiliares.
Los rasgos constructivos correspondientes se han clasificado en cinco
ítems básicos los que a su vez conforman cinco columnas o campos de la
planilla. Cabe aclarar que teniendo en cuenta que la planilla fue
diseñada para relevar ambas categorías uni o multifamiliares se ha
diferenciado para la observación un campo que solo será relevado para
cada unas de ellas.
En el caso de viviendas unifamiliares no se utiliza la columna e,
halls, y en el caso de las multifamiliares la columna b,
correspondiente a cubiertas.
En el relevamiento deberán dejarse indicados todos los rasgos que se observen y que formen parte de la planilla.
A cada uno de los rasgos que integran la planilla se les ha asignado un
puntaje, el que intervendrá en la determinación del puntaje promedio
final de la vivienda de acuerdo al siguiente procedimiento:
1. Se suman por columna (verticalmente) los puntajes obtenidos
correspondientes a los rasgos observados y se los promedia,
obteniéndose el valor de los ítems/columnas.
2. Se suman y promedian (horizontalmente) los valores correspondientes al procedimiento anterior.
3. El valor final obtenido es el que define la categoría a la cual
pertenecerá el inmueble según el rango de puntaje de los valores de
corte de acuerdo a la tabla que forma parte del presente anexo.
1.1- ESPECIFICACION DE RASGOS CONSTRUCTIVOS
Rasgos a observar en el momento del relevamiento, de modo que la
operación de completar la planilla se base en una definición precisa de
los elementos constructivos a que se refiere.
1.1.1- (A) FACHADAS:
Se considera como fachada al conjunto de muros que configuran el frente
y los muros medianeros, como así también las fachadas laterales en
edificios de perímetro libre.
Se consideran todos los materiales existentes. En el caso de escaleras
que integren la fachada (en los que la planta principal esté
sobreelevada más de medio nivel), se tomará en cuenta su material.
1) Acero inoxidable: cuando en la fachada existan paños importantes de
este material: recubrimiento de columnas, paños ciegos, etc. (No se
considerarán los contravidrios, chapas de porteros eléctricos o
similar).
Maderas nobles trabajadas: este caso se ve fundamentalmente en casas
antiguas, en cuyos frentes aparecen maderas talladas, en balcones o en
terminaciones de cubiertas.
Curtain wall: muro exterior de carpintería, que no tiene función resistente. Pasa delante de la estructura.
2) Revestimiento de granito/mármol: sea pulido, fiamatado o como adoquín, en caso de escaleras.
3) Revestimiento de piedra o laja: paredes revestidas con piedra Mar del Plata o similar.
4) Revestimiento de fulget, cerámica o venecita: son revestimientos que
dan un acabado de mayor duración que una pintura. Fulget: mortero
decorativo, con agregado de piedras de granulometría pequeña y
marmolina de colores, a veces con mica, hecho in situ (muy común en
plantas bajas de edificios de la década del 50).
5 y 6) Hormigón a la vista - Hormigón pintado: se hace la diferencia
entre ambos, pues el acabado imperfecto del último indica un costo
distinto y es necesario pintarlo para mejorar su aspecto.
7) Ladrillo de máquina: es un ladrillo de acabado más perfecto que el
común, cuya colocación requiere también más cuidado, por ser tan parejo.
8) Ladrillo común/Tejuela de ladrillo: Ambos tienen un aspecto similar,
siendo la tejuela de menor espesor; se usa como revestimiento y, según
como se coloque, puede confundirse con el ladrillo. Se le hace un
trabajo de tomado de junta, con lo cual esta queda rehundida. Cuando se
trata de un muro de ladrillos al que no se le ha hecho ningún
tratamiento a las juntas, se considera “sin terminar”.
9) Junta enrasada: es la junta de mortero entre ladrillos, que queda a ras del paramento.
10) Revoque símil piedra: revoque especial que, una vez fraguado, queda
terminado sin necesidad de pintura. En el caso de viviendas antiguas
que fueron hechas con este revoque, pero que por el paso del tiempo
para mantenerlo ha sido necesario pintarla, se considera como “revoque
fino a la cal”.
11) Revoque fino a la cal: revoque común, de acabado liso, que requiere pintura para su correcto mantenimiento.
12) Revoque bolseado/salpicado: revoques de acabado más desparejo que
el común; el bolseado, da una terminación más lisa y levemente
ondulada; el salpicado, da un acabado más plano, pero presenta
granulometrías.
13) Molduras: se entiende por molduras a los trabajos de terminación,
según criterios decorativos (no prácticos, como goterones), en
cualquier material: revoques con molduras en pecho de paloma o sus
variedades, dentadas, curvas; guardas en revoque o madera, formando
tímpanos; en muros de ladrillos, terminaciones salientes sobre el plano
de fachada, con trabas distintas, ubicadas generalmente en cornisas,
remates y remarcos varios.
14) Ornamentos: se entiende por tales a aquellos elementos decorativos
que se adosan como terminación a las fachadas: pilastras, columnas,
tímpanos, altos y bajos relieves.
15) Maderas machimbradas: casas prefabricadas, muy standard, existen casos sobre todo en el gran Buenos Aires.
16) Chapa galvanizada: típicos frentes de la zona sur, especialmente en La Boca.
17) Revoque grueso/sin terminar: caso de viviendas progresivas, que se
habitan antes de ser terminadas. A menudo, parte de la casa presenta
este tipo de acabado.
18) En mal estado: se considerará así cuando los materiales que
integran la fachada hayan sufrido deterioro s importantes (revoques
caídos, revestimientos ídem, molduras u ornamentos rotos, pinturas que
por su estado hayan provocado la destrucción del material de base). En
todos los casos, el mal estado no puede figurar aislado.
1.1.2- (B) CUBIERTAS
Se identifican tres parámetros: el primero, referido a la forma de los
techos; el segundo, caracteriza los materiales utilizados para su
construcción; el tercero, se refiere al nivel de terminación o al
estado de los techos. En referencia a la forma, se analizará si se
trata de un techo plano o inclinado y, en este caso, se observará si
presenta uno o más faldones, si tienen caída libre o algún sistema de
recolección de aguas y si presenta buhardillas, lucarnas u otros
pliegues o salientes.
Sólo se considera en viviendas individuales. Se analiza por un lado el
material y luego la forma, indicando si es plano, de UNO (1), DOS (2) o
más faldones, con caída libre, con mansardas.
1) Techo plano: cuando no tiene pendiente.
2) Techo con caída libre: cuando el agua escurre directamente por la pendiente, sin ser recogida por canaletas.
3) Techo con más de DOS (2) faldones: tiene más de DOS (2) pendientes, formando limatesas y/o limahoyas.
4) Buhardillas: en uno o varios faldones presenta aventanamientos con
cubierta propia, con pendiente distinta a la del techo principal.
5) Pizarra natural: material pétreo, cortado en placas finas y planas,
de color gris más o menos oscuro. Se caracterizan por su fuerte
pendiente.
Tejas normandas o planas: son piezas cerámicas planas, de aspecto
similar a las baldosas de azotes pero de forma rectangular. Los techos
de estas tejas son de fuerte pendiente, aunque menor que los de pizarra.
6) Pizarra artificial: se hacen de asbesto cemento u otros materiales, con pendiente similar a la natural. Son más opacas.
Tejuela metálica: Piezas metálicas planas, que se fabrican en varios
colores y que tienden a reemplazar a los techos de pizarra, con
pendientes menores.
Chapa lisa doblada a medida: se utiliza chapa de zinc, que es plana;
para resolver la unión entre dos chapas, se realiza un trabajo que lo
caracteriza: se coloca un listón de madera entre ambas, levantando los
bordes por los lados de éste, recubriéndolo con una chapa doblada de
las dimensiones del listón, que engancha ambas chapas.
7) Techo de tejas colonial o francesa: la teja colonial es curva, de
forma tronco-cónica; las francesas o mecánicas, se caracterizan por los
resaltos y ranuras que presentan en su superficie, que permiten
asegurar la impermeabilidad de las cubiertas con recubrimientos menores
que las otras tejas. Las tejas coloniales exigen menor pendiente que
las francesas.
8) Chapa prepintada: Chapas de acero o aluminio pintadas previamente en fábrica; se presentan en distintos colores.
Chapa nervurada: chapas de acero o aluminio, de largos superiores a las onduladas, que se pliegan para darles mayor rigidez.
9) Chapa galvanizada: son chapas de acero con un baño de zinc que, para darles mayor rigidez se ondulan.
Chapas de fibro cemento: la fibra que se utiliza es el asbesto, que en
otros países ha entrado en desuso por ser cancerígeno. Son más rígidas
que el acero por lo que resultan más económicas, pero es un material
más frágil. Es levemente más aislante que la chapa de hierro y no
condensa tanto la humedad en invierno en la cara interior.
Chapa plástica: son de forma similar a las galvanizadas, pero traslúcidas.
10) Membrana: tela recubierta por material bituminoso y en general por
una película de aluminio reflejante. Se une por calor, logrando una
superficie impermeable continua. El uso más común es debajo de las
baldosas de terminación de terrazas, pues como piso es intransitable
pues se perfora con cualquier elemento punzante, perdiendo sus
condiciones impermeables. Se deja como terminación por economía.
Cubierta semiterminada: son aquellas a las que no se les colocó el
material de terminación definitivo; en el caso de los techos con
pendiente, a veces se ve, en viviendas progresivas, el ruberoid
colocado sobre un entablonado, sostenido por tirantes.
11) En mal estado: cuando el material original ha perdido sus
condiciones de impermeabilización, provocando muchas veces el deterioro
de la estructura de la cubierta; en otros casos es reparado
precariamente con algún otro material, sea chapa, membrana, etc.
1.1.3- (C) CARPINTERIAS DE MADERA
En este rubro fueron identificados tres elementos: puertas, ventanas y
dispositivos de cerramiento (postigones y cortinas de enrollar),
verificándose también el estado de los elementos.
1) Puertas macizas, labradas, a bastidor y tablero moldurado, a medida:
en este ítem se consideran las puertas, sean antiguas o modernas que,
en la época que fueron hechas, exigieron un trabajo especial, con
espesores de madera mayores para realizar las molduras. Deben
considerarse también las puertas macizas, hechas con maderas de
calidad, a veces machimbradas, de medidas superiores a las standard,
que evidencien un trabajo encargado especialmente.
2) Puertas a bastidor y tablero liso o vidriado, a medida o antiguas
standard > NOVENTA CENTIMETROS (90 cm): se consideran todas las
puertas modernas mayores de NOVENTA CENTIMETROS (90 cm), con tablero
liso, machimbrado o vidriado y las “antiguas standard” (típicas de casa
chorizo, de DOS (2) hojas, aproximadamente de UN COMA VEINTE
CENTIMETROS (1,20 cm) y en madera de menor calidad. Debe suprimirse la
indicación “liso o vidriada”, para que incluya también el concepto de
“machimbrado”.
3) Puertas placa, enchapadas en madera de menor calidad o a bastidor y
tablero standard: puertas placa mayores de NOVENTA CENTIMETROS (90 cm)
o de bastidor y tablero de NOVENTA CENTIMETROS (90 cm), (en general
barnizadas).
4) Puertas machimbradas: puertas realizadas con tablas verticales, cuyo alto es igual al de la abertura, machimbradas.
5) Ventanas a guillotina: ventanas que se levantan, dejando una abertura máxima del CINCUENTA POR CIENTO (50%).
6) Vidrio repartido: se considera así cuando, además de alguna división
horizontal, cada hoja tiene una o más divisiones verticales.
7) Carpintería marco de madera o chapa > CINCO METROS CUADRADOS (5
m2): hojas con bastidor de madera y paño vidriado que, en su conjunto
tengan una superficie > o = a CINCO METROS CUADRADOS (5 m2).
8) Carpintería marco madera o chapa > UNO COMA CINCUENTA METROS
CUADRADOS (1,50 m2) < CINCO METROS CUADRADOS (5 m2): ídem anterior,
pero de menor superficie.
9) Carpintería marco madera o chapa < o = UNO COMA CINCUENTA METROS
CUADRADOS (1,50 m2): ídem anterior, pero de la medida indicada.
10) Cortina tipo Barrio: son cortinas de enrollar con tablillas más
anchas, que rotan sobre su eje, lo que permite la entrada de luz sin
necesidad de levantarlas.
11) Cortinas de enrollar de madera: cortinas de tablillas de madera, que se enrollan sobre un eje.
12) Cortinas de enrollar de PVC: sistema similar al anterior, pero las tablillas son de PVC.
13, 14 y 15) Postigones de celosías > o = a CINCO METROS CUADRADOS
(5 m2): cerramientos de una o varias hojas de abrir, compuestas por un
bastidor de madera y tablero de tablillas. UNO COMA CINCUENTA METROS
CUADRADOS (1,50 m2): ídem anterior, de la medida indicada.
16) Postigón de tablas: cerramiento de abrir, cuyas hojas están hechas con tablas unidas por travesaños.
17) En mal estado: cuando el material de base está deteriorado, no sólo
por falta de pintura, sino que impide el correcto funcionamiento del
mismo.
1.1.4- (D) CARPINTERIA METALICA
Como en el caso anterior, se diferencian:
1) Puertas hierro macizo/puertas de rejas artísticas: son las que están
íntegramente realizadas en hierro macizo, en general de sección
cuadrada (no caño), con ornamentos y decoraciones; son muy pesadas y de
dimensiones grandes.
2) Puertas de bastidor de chapa doblada: son las que tienen bastidor de chapa doblada y tablero de chapa o vidriada.
3) Puerta de chapa con vidrio y reja: puertas de marco de chapa o
perfilería, y bastidor de perfiles, con una parte vidriada, sea central
o lateral, con reja cubriendo el vidrio.
4) Puertas de chapa ciega: ídem anterior, sin vidrio.
5) Carpintería de chapa doblada > o = CINCO METROS CUADRADOS (5 m2):
marcos y hojas hechas en chapa doblada de la medida indicada.
6) Carpinterías de chapa doblada > UNO COMA CINCUENTA METROS
CUADRADOS (1,50 m2) < CINCO METROS CUADRADOS (5 m2): ídem anterior
7) Carpintería chapa doblada < UNO COMA CINCUENTA METROS CUADRADOS (1,50 m2): ídem anterior.
8) Carpintería aluminio prepintado: los marcos pueden ser de chapa o de
aluminio, las hojas son de aluminio de perfiles pintados; se reconocen
por su sección pequeña.
9) Carpintería de aluminio común: ídem anterior, pero los perfiles tienen el color del aluminio natural.
10) Carpintería de perfilería de hierro: Las puertas antiguas, de marco
de perfilería y rejas rectas, con algún ornamento en la parte superior
y la parte inferior de chapa remachada.
11) Perfilería de bronce o acero inoxidable: cuando las carpinterías
están hechas con chapa de estos materiales; no se consideran los
contravidrios, pero sí las barandas.
12) Vidrio repartido: ídem carpintería madera
REJAS: mallas metálicas que se usan como cerramiento de frente o para
proteger vanos de puertas y/o ventanas. De acuerdo a cantidad y peso
del material y a la mano de obra con que han sido realizadas, se
categorizan en “artísticas”, “forjadas o macizas > UNO COMA
CINCUENTA METROS CUADRADOS (1,50 m2)”, “forjadas o macizas < UNO
COMA CINCUENTA METROS CUADRADOS (1,50 m2)” de tubo o planchuela o “de
malla artística”.
13) Rejas de hierro macizo o forjado > UNO COMA CINCUENTA METROS
CUADRADOS (1,50 m2): son las rejas en general antiguas, de barrote
recto de sección cuadrada o redonda, con ornamentos en la parte
superior de la medida indicada.
14) Rejas de hierro macizo o forjado < o = UNO COMA CINCUENTA METROS
CUADRADOS (1,50 m2) / barandas trabajadas: ídem anterior, de la medida
indicada; barandas antiguas, de hierro maciza, con ornamentos.
15) Reja de tubo o planchuela/barandas sencillas: rejas sencillas, más
livianas incluso en su aspecto, sin ornamentos; Barandas de planchuela
o tubo, de barrotes rectos, sin ornamentos.
16) Rejas y barandas de malla artística: bastidor de perfil o tubo de
hierro, interior de malla de alambre grueso; no se consideran las
protecciones de balcón.
17) Postigones de celosías de hierro: cerramientos compuestos por una o
varias hojas de abrir, con bastidor de perfiles de hierro y tablero de
tablillas de chapas.
18) Postigón de aluminio: cerramientos de hojas de aluminio corredizas, en general exteriores al filo de pared.
19) Cortinas de enrollar metálicas: cortinas de enrollar similares a
las de madera, pero con tablillas de aluminio; se consideran también
las cortinas de chapa ondulada o trama metálica (típicas de comercios).
20) En mal estado: cuando el material de base está deteriorado y comido
por el óxido, de manera que no se puede recuperar con pintura.
1.1.5- (E) HALLES
Se consideran los materiales de pisos, paredes y cielorrasos.
Sólo se considera en viviendas multifamiliares.
1) Revestimiento de granito o mármol: puede presentarse pulido o fiamatado en pisos y paredes.
2) Piedras lajas/Mosaicos de escallas de mármol
3) Mosaicos graníticos/Entablonado de madera
4) Fulget/venecita/Cerámica/revoque símil piedra
5) Maderas machimbradas/paneles enchapados de madera
6) Maderas trabajadas
7) Laminado plástico
8) Superficies espejadas: cuando el espejo está adosado a la pared, en paños de piso a techo.
9) Estuco: material preparado con tiza, aceite de linaza y cola, que se
aplica como revestimiento decorativo. Puede ser “estuco de mármol” (se
prepara con pasta de cemento, cal, yeso, colorantes y adhesivo); una
vez seco, se pule y toma el brillo del mármol. Decorados/pátinas.
10) Molduras
11) Ladrillo a la vista
12) Tejuela de ladrillo: de aspecto similar al anterior, en los halles
de entrada se hace la diferenciación por la facilidad que presenta la
tejuela para hacer las instalaciones.
13) Junta enrasada
14) Hormigón a la vista
15) Hormigón pintado
16) Salpicret
17) Revoque fino a la cal
18) Banda metálica tipo Phonex
19) Yesería suspendida
20) Yesería aplicada sobre losa
21) Sin hall de entrada: en edificios de propiedad horizontal, en los
que se accede a las unidades a través de un pasillo o de puertas que
dan directamente a la escalera que lleva al piso superior.
1.2- VALORES DE CORTE
La categorización de las viviendas está en relación con el costo de la
construcción y se han establecido valores numéricos que responden a
cada una de las SEIS (6) categorías, adjudicando a cada uno de los
materiales, según su costo y su aceptación dentro de cada nivel, un
puntaje. Luego de efectuado el relevamiento, y determinado el resultado
final de cada planilla, la determinación de la categoría constructiva
de los inmuebles se obtiene de verificar dicho resultado con la
presente tabla de valores de corte, que define los limites de cada
categoría.
CATEGORIAS | VALOR DE CORTE |
|
|
CATEGORIA 6 | HASTA |
| < 2,81 |
|
|
CATEGORIA 5 | ENTRE |
| 2,81 a 3,70 |
|
|
CATEGORIA 4 | ENTRE |
| 3,71 a 4,70 |
|
|
CATEGORIA 3 | ENTRE |
| 4,71 a 5,60 |
|
|
CATEGORIA 2 | ENTRE |
| 5,61 a 6,50 |
|
|
CATEGORIA 1 | DESDE |
| > 6,50 |
1.3- IDENTIFICACION DE RASGOS CONSIDERADOS REPRESENTATIVOS DE CADA CATEGORIA
A efectos ampliatorios y para una mayor comprensión de la formulación
de la metodología utilizada se transcribirán para cada planilla los
rasgos considerados representativos de cada categoría.
CATEGORIA 6 (3 puntos) | Paredes
de Maderas machimbradas (prefabricadas) o de ladrillo con revoque
grueso/sin terminar - Paredes de Chapa galvanizada - Techo con Membrana
o Cubierta semiterminada - Puerta de chapa ciega. Construcciones de
otra categoría en mal estado. |
CATEGORIA 5 | Muros
con revoque salpicado/bolseado - Cubiertas de chapa
galvanizada/plástica/fibrocemento - Carpintería de chapa madera o chapa
< UNO COMA CINCUENTA METROS CUADRADO 1,50 m2 - Positón de tablas -
Reja/Barandas de malla artística - Postigones de aluminio - Puerta de
chapa c/vidrio y reja - En caso de edificios, sin hall o halles con:
Yesería aplicada sobre losa - Revoque FINO A LA CAL - Salpicret -
Laminado plástico. |
CATEGORIA 4 | Revoque
fino a la cal - Junta enrasada - Hormigón pintado - Techo plano -
Postigones < o = UNO COMA CINCO METROS CUADRADOS 1,5 m2 Cortina de
enrollar de madera - Carp. standard marco madera o chapa mayor a UNO
COMA CINCO METROS CUADRADOS 1,5 m2 y menor a CINCO METROS CUADRADOS 5
m2 - Puerta machimbrada - Cortina de enrollar metálica - Reja de tubo o
planchuela/barandas sencillas - Carp. perfilería de hierro - Carp.
aluminio común - Carp. chapa dobl. mayor a 1,5 m2 y menor a 5 m2. En
caso de edificios, halles con: Banda metálica tipo Phonex - Hormigón
pintado - Junta enrasada - Maderas machimbradas/Paneles enchapados en
madera. |
CATEGORIA 3 | Revoque
símil piedra Ladrillo común/Tejuela de ladrillo Revest.
fulget/cerámico/venecita - Techo de chapa nervurada/prepintada - Techo
de tejas Postigones mayores de 1,5 m2 menores de 5 m2 Carp. marco
madera o chapa mayores de 5 m2 - Puerta placa, enchapada en madera de
calidad o a bastidor tablero standard < o = NOVENTA CENTIMETROS 90
cm Postigones de hierro Reja de hierro macizo o forjado < o = UNO
COMA CINCO METROS CUADRADOS 1,5 m2 / Barandas trabajadas Carp. aluminio
prepintado Carp. chapa dobl. > CINCO METROS CUADRADOS 5 m2 En caso
de edificios, halles con: Yesería suspendida Tejuela de ladrillo
Superficies espejadas Fulget/Venecita/Cerámica/Revoque símil piedra
Mosaico granítico/Entablonado de madera. |
CATEGORIA 2 | Fachadas
con molduras de ladrillo de máquina - Hormigón a la vista - Revest. de
piedra o laja - Techo de pizarra artificial/Tejuela metálica/Chapa lisa
doblada a medida - Techo con más de dos faldones - Postigones mayores
de CINCO METROS CUADRADOS 5 m2 - Cortina tipo barrios - Puerta a
bastidor y tablero liso o vidriado, a medida, standard antiguas mayores
de NOVENTA CENTIMETROS 90 cm. Reja de hierro macizo o forjado mayor o
igual a UNO COMA CINCO METROS CUADRADOS 1,5 m2 - En caso de edificios,
halles con: Hormigón a la vista - Ladrillo a la vista - Molduras -
Piedras/lajas/Mosaico de escallas de mármol. |
CATEGORIA 1 | Ornamentos
Revest. de granito/mármol Acero inoxidable/Maderas nobles
trabajadas/Curtain wall Pizarra natural/Teja plana o normanda
Buhardillas Vidrio repartido Ventana guillotina Puertas macisas, a
bastidor y tablero molduradas, a medida Vidrio repartido Perfilaría de
bronce/acero inox. Puerta de hierro macizo Reja artística Estucos,
decorados, pátinas Maderas trabajadas Revest. Mármol o granito. |
2- USUARIOS NO RESIDENCIALES
EDIFICIOS INDUSTRIALES: DESCRIPCION DE LA PLANILLA 2.
La planilla 2 fue diseñada para volcar la observación de fabricas,
industrias talleres galpones, depósitos, estaciones de servicio
supermercados hipermercados, garages, lavaderos de autos, estadios,
terminales de transporte, infraestructura de servicios y similares.
Se centra sobre la observación de SIETE (7) ítems básicos (columnas,
campos), lectura que se complementará con la ponderación de dos ítems
complementarios.
Los primeros CINCO (5) ítems apuntan a la identificación de rasgos
característicos, como los materiales utilizados en la estructura,
muros, pisos, cubiertas y cielorrasos.
Un sexto ítem releva las características de las instalaciones complementarias.
El séptimo consiste en la ponderación de la incidencia entre oficinas y servicios y el uso considerado.
En el relevamiento deberá dejarse indicado todos los rasgos que se observen descriptos en las planillas.
A cada uno de los rasgos que integran la planilla se les ha asignado un
puntaje, el que intervendrá en la determinación del puntaje promedio
final del inmueble de acuerdo al siguiente procedimiento:
1) En los SIETE (7) ítems básicos mencionados precedentemente, se suman
por columna los puntajes obtenidos correspondientes a los rasgos
observados y se los promedia, obteniéndose el valor de los
ítems/columnas.
Los DOS (2) ítems complementarios mencionados al principio, apuntan a
precisar la información correspondiente a la geometría de la
estructura, identificando la altura o la longitud de las luces libres
como rasgos representativos del costo de la construcción.
La puntuación asignada a cada uno de ellos (“Luces Libres” y “Alturas
libres”), opera como corrector del puntaje obtenido por la observación
de los rasgos que integran los ítems de “Estructura” y “Muros
exteriores”. Es decir que el promedio del puntaje obtenido a partir de
la observación de estos ítems complementarios, se sumará al resultante
de la ponderación de los correspondientes a “Estructura” y “Muros
exteriores”, respectivamente.
2) Se suman y promedian los valores correspondientes al procedimiento anterior.
3) El valor final obtenido es el que define la categoría a la cual
pertenecerá el inmueble según el rango de puntaje de los valores de
corte de acuerdo a la tabla que forma parte del presente anexo.
EDIFICIOS COMERCIALES Y ADMINISTRATIVOS: DESCRIPCION DE LA PLANILLA 3
Esta planilla se aplica para el relevamiento de edificios de oficinas
públicas o privadas, bancos, locales comerciales, hoteles, sanatorios,
así como de edificios destinados a sanidad, educación, culto,
espectáculos, instituciones sociales, deportivas y similares.
En este caso la planilla define SEIS (6) campos.
En lugar de “estructura”, que en este tipo de edificios es un rasgo de
difícil observación, se ha decidido considerar como rasgo pertinente la
“luz mayor entre columnas y apoyos”.
Se han identificado materiales representativos de distintas calidades
de muros exteriores y fachada, otorgando especial relevancia a la
superficie de aventanamiento y no a la calidad de los materiales de las
carpinterías como oportunamente se tomó en cuenta a los efectos de
relevar los usos residenciales.
La planilla considera los halles, malles y locales comerciales, como un
rasgo representativo de las distintas calidades de construcción,
observando las características de pisos, paredes y cielorrasos.
Teniendo en cuenta los cambios tanto en técnicas constructivas como en
los materiales, se ha tomado como un rasgo independiente para edificios
administrativos, hoteles, sanatorios, residencias (no vivienda),
escuelas etc., las características de los pisos de sus oficinas,
habitaciones y aulas.
Como en el caso de la planilla 2 se realiza un análisis pormenorizado
de las instalaciones complementarias (en general vinculadas con niveles
de confort), dejando un último campo en el que se propone un listado de
ambientes (auditorio, baños privados, caja de seguridad, helipuerto),
que en caso de encontrarse en los edificios representan un incremento
de la calidad de su construcción.
Como en el caso anterior se vuelca sobre la planilla la totalidad de
los rasgos reconocidos, promediando la incidencia de los mismos en cada
columna (vertical).
Finalmente se promedia el conjunto de los resultados parciales
(horizontal) obteniendo un valor, que en función de los valores de
corte establecidos, define la categoría dentro de la cual fue
clasificado el edificio, y por lo tanto el valor que adquirirá el
factor “E” en la composición del polinomio tarifario.
2.1 - ESPECIFICACIONES DE RASGOS CONSTRUCTIVOS PLANILLAS 2 Y 3
2.1.1- Planilla 2
2.1.1.1- (A) Estructura
Se considera como estructura al conjunto de elementos que soportan el
peso de la cubierta, los muros de cerramiento y todas las cargas
permanentes y accidentales que actúan sobre el edificio, trasladándolas
al terreno. Se distinguen dentro del conjunto, elementos tales como
losas, vigas, columnas, muros portantes y tensores.
1) Cascaras, Shed, Estéreo Estructuras: Son aquellas estructuras
especiales utilizadaos para cubrir grandes luces o para satisfacer
requerimientos particulares de funcionamiento o diseño de los
ambientes. Se individualizan más por sus formas que por su materialidad.
2) H°A° in situ/losa sin vigas o casetonado: Se trata de estructuras de
Hormigón Armado en la que todos sus elementos fueron construidos en el
lugar que ocupan actualmente y se destacan por soportar grandes cargas
y/o cubrir grandes luces entre apoyos.
3) H°A° in situ, vigas y losas: Son similares a la anterior pero están
diseñadas para soportar cargas menores y cubrir luces pequeñas entre
apoyos. Generalmente no mayores a DIEZ METROS (10 m).
4) H°A° premoldeado: Son estructuras de Hormigón Armado en la que sus
elementos son construidos previamente a su ubicación definitiva.
5) Cerámico Armado: Es un sistema constructivo utilizado para construir
losas. Lo componen bloques cerámicos, los cuales pueden llevar en su
interior armadura recubierta de hormigón o más utilizado en la
actualidad, bloques apoyados en viguetas pretensadas. En ambos casos se
realiza una capa de hormigón sobre los mismos.
6) Estructura metálica de perfiles de alma llena y/o chapa conformada:
Se trata de estructuras realizadas con elementos metálicos, en la que
cada uno de ellos puede ser una pieza única, caso un perfil doble “T”,
una columna o que cada elemento estructural está conformado por la
unión, mediante soldadura de chapas metálicas.
7) Estructura metálica reticulada de perfiles: Son estructuras
metálicas en las cuales los elementos están realizados por un conjunto
de perfiles que componen una retícula estructural que traslada los
esfuerzos a los apoyos.
8) Estructura metálica reticulada de hierros redondos. Los elementos
estructurales tales como vigas y columnas, están construidos por un
conjunto de barras de hierro redondo y rodeados de barras de hierro
redondo de menor sección, a la manera de estribos. Utilizado
generalmente en tinglados.
9) Muro portante de mampostería: Se trata de estructuras donde los
apoyos son muros construidos con ladrillos o bloques cerámicos
portantes. Sobre éstos descargan los esfuerzos de losas o cubiertas.
10) Madera: cuando la estructura presenta elementos construidos parcial
o totalmente en madera. Tanto con el sistema tradicional u otros como
el sistema laminado.
(A.1) Luz mayor entre columnas y apoyos
De acuerdo a la longitud entre apoyos, los sistemas estructurales
pueden variar. A medida que las luces aumentan, aumentan los esfuerzos
y los elementos estructurales se encuentran más solicitados, razón por
la cual cada elemento requerirá mayor sección, mayor uso de material o
la utilización de materiales más costosos.
2.1.1.2- (B) Muros exteriores
Se considera como muros exteriores a las fachadas del edificio, tanto
el frente, como el contrafrente, las medianeras y las fachadas
laterales en el caso de edificios de perímetro libre.
1) Hormigón a la vista: Se trata de fachadas sin revestimiento, donde
los elementos estructurales de hormigón no tienen tratamiento de
terminación. Esto, requiere en su ejecución, un costoso acabado de la
superficie exterior mediante encofrados especiales.
2) Ladrillo común a la vista: Paramentos de ladrillo a la vista que
requieren una cuidadosa colocación y tratamiento en sus juntas mediante
el tomado o enrasado de las mismas.
Cuando se trata de muros de ladrillo a la vista sin tratamiento de sus juntas, se lo considera sin terminar.
3) Doble chapa exterior color: Muros conformados por paneles de chapas
metálicas prepintadas de ambas caras formando un muro sándwich.
4) Hormigón premoldeado: Fachadas realizadas con paneles de cerramiento
de hormigón mediante sistemas de construcción industrializado.
5) Bloques de cemento o cerámicos: Muros portantes realizados con
bloques que no tienen terminación posterior o que no la requieren, a la
vista.
6) Revestimiento cerámico: Son revestimientos que dan un acabado de mayor durabilidad que la pintura.
7) Mampostería revocada: Paramentos con terminación de revoque fino a la cal, salpicrete o símil piedra (iggam).
8) Chapa galvanizada: Fachadas realizadas con chapas de acero
galvanizado onduladas, trapezoidales o lisas. Generalmente utilizadas
en galpones.
9) Sin terminar: Fachadas que presentan, una vez transcurrido el plazo
de obra, paramentos sin la terminación adecuada al material empleado.
(B.1) Altura libre
El incremento de la altura de las fachadas, aumenta considerablemente
los costos de construcción, aún tratándose de la misma superficie en
planta del edificio.
2.1.1.3- (C) Cielorraso
Comprende los diversos sistemas de terminación respecto del lado
interior de la cubierta a fin de garantizar la aislación térmica,
acústica, ser soporte de la iluminación o criterios estéticos de
terminación de los ambientes.
1) Chapa color: Terminación realizada con paneles de chapa metálica de
color prepintada con su respectiva estructura de soporte y fijación.
2) Acústico: Compuesto por paneles que han sido fabricados para
absorber las ondas sonoras, variando su materialidad, dimensiones y
colocación, de acuerdo a los estándares que cada ambiente requiere.
Lleva estructura de soporte y fijación.
3) Durlock: Paneles de roca de yeso para construcción en seco. Poseen
aislación acústica y térmica. Lleva estructura de soporte y fijación.
4) Aislación térmica a la vista: Planchas de poliestireno expandido o
lana de vidrio sobre tejido de alambre o similar sin recubrimiento de
terminación superficial.
5) Hormigón o chapa a la vista: Sin cielorraso y sin aislación a la vista.
6) Lucarnas: Carpinterías en vanos de la cubierta, para iluminación
cenital, que requieren un trabajo especial de terminación en las
uniones entre éstas y el material de la cubierta, para evitar
filtraciones.
2.1.1.4- (D) Incidencia oficinas/servicios
La presencia de espacios de edificios dedicados a usos administrativos
o de servicios sin ser el uso predominante, da cuenta de un mayor grado
de complejidad de todo el conjunto y por ende de mayor costo de la
edificación.
2.1.1.5- (E) Cubierta
1) Metálica no perforada: Cubiertas realizadas con chapas de diversas
variantes donde las uniones son realizadas sin perforaciones mediante
solapes del mismo material evitando el paso del agua.
2) Metálica ondulada/trapezoidal: Cubiertas realizadas con chapas
onduladas o trapezoidales u otras variantes, donde las uniones son
realizadas con perforaciones mediante clavos o tornillos.
3) Fibrocemento/plásticas: Chapas de diversas formas en dichos
materiales, que presentan menor durabilidad, dada las características
de fragilidad y envejecimiento del material. Dichos aspectos la
convierten en una cubierta económica.
4) Cubierta plana: Cubiertas ejecutadas mediante losas, sobre las
cuales se dispone un contrapiso con pendiente para la evacuación de las
aguas de lluvia y las aislaciones correspondientes. Muchas veces estas
cubiertas son transitables y se las termina con revestimientos
cerámicos.
5) Membrana: Se presentan en aquellos casos que la cubierta original ha
tenido fallas en su impermeabilidad y se recurre a cubrir la misma con
una membrana impermeable compuesta generalmente de un techado asfáltico
y una lamina de aluminio.
2.1.1.6- (F) Instalaciones complementarias
Comprende aquellas instalaciones que son requeridas por las
reglamentaciones vigentes, por las actividades que se realizan en los
ambientes o por los parámetros de confort.
1) a 4) Artefactos de luz: La cantidad de artefactos de luz por metro
cuadrado dan cuenta del grado de complejidad y confort de los ambientes
y del nivel de costos de la edificación, al aumentar el número de bocas
en la instalación eléctrica.
5) Aire Acondicionado central: Instalaciones de climatización de los
ambientes frío/calor a partir de un equipo centralizado y distribución
por conducto a los diferentes locales.
6) Calefacción central: Instalación de calefacción con equipo
centralizado y distribución a los ambientes por medio de conductos o
cañerías, de acuerdo a los sistemas: radiadores, Fancoil, losa
radiante, difusores... etc.
7) Ventilación mecánica (conductos): Ventilación por conductos de cada
ambiente o de cada sector de trabajo de acuerdo a los requerimientos de
las actividades que se llevan a cabo.
8) Ventilación mecánica (extractores): Ventilación mediante artefactos
eléctricos de extracción de aire, generalmente dispuestos en las
fachadas.
9) Ventilación mecánica (extractores eólicos): Ventilación mediante
artefactos de extracción de aire, accionados por el viento. Dispuestos
generalmente en la cubierta.
10) a 14) Instalaciones contra incendio: varían de acuerdo a la
reglamentación vigente y depende de los usos que se realicen.
Detectores, rociadores, hidrantes, matafuegos, baldes de arena.
15) Ascensor o montacargas automático: Son equipos que sus puertas y movimientos pueden ser accionados automáticamente.
16) Ascensor o montacargas semiautomático: Son equipos que una de sus puertas se acciona automáticamente.
17) Ascensor o montacargas común: Son equipos que sus puertas y movimientos son accionados manualmente.
18) Montacargas de vehículos: Son equipos diseñados para la elevación
de vehículos. Generalmente usados en talleres mecánicos y en estaciones
de servicio.
2.1.1.7- (G) Pisos
1) a 5) Pisos sobre relleno: Cuando se trata de edificios realizados
sobre rellenos de suelos resistentes tipo Tosca o seleccionados
calcáreos, los costos aumentan a medida que se incrementa su altura,
tanto por el costo del material, como por el trabajo de traslado,
movimiento en obra con maquinaria especializada y compactación de los
mismos.
6) Epoxi autonivelante: Se trata de pisos realizados con material Epoxi
que presentan una pareja terminación y gran resistencia al desgaste.
7) Mosaico granítico: Requiere una correcta preparación de la
superficie y una cuidadosa colocación de las baldosas, teniendo la
necesidad de realizar cortes, relleno de las juntas y pulido de
terminación.
8) Hormigón Armado: Pavimento realizado in situ, de hormigón con malla
de acero. Requiere preparación de la base de asiento y lleva juntas de
dilatación y contracción. Soporta grandes cargas.
9) Pavimento articulado: Pavimento compuesto de piezas premoldeadas de
hormigón intercaladas entre sí. Requiere preparación de la base de
asiento y soporta grandes cargas.
10) Cemento alisado sobre contrapiso, pintado con epoxi: Pisos
realizados con una capa delgada de mortero de cemento sobre un
contrapiso y terminado con pintura epoxi de gran resistencia al
desgaste. No soporta grandes cargas.
11) Cemento alisado sin pintar/asfalto: Idem anterior pero sin
terminación contra el desgaste. Puede llevar color en la mezcla
incorporando ferrite al mortero. No soporta grandes carga.
Asfalto: Pavimento compuesto de una capa de pequeño espesor de material
asfáltico (aprox. 4 cm). Tiene un valor soporte bajo, por lo cual
requiere una capa de material de asiento.
2.1.2- Planilla 3
2.1.2.1- (A) Luz mayor
Las estructuras presentan distancias entre los apoyos a las que se
denominan luces. Cuanto mayor es la luz, mayores son los esfuerzos y
las estructuras se encuentran más solicitadas para descargar los
esfuerzos a tierra. Por esta razón, cuando se necesita mayor distancia
entre los apoyos por aspectos funcionales o estéticos, se deben
realizar estructuras que resultan más costosas.
2.1.2.2- (B) Muros exteriores
Se considera como muros exteriores a las fachadas del edificio, tanto
el frente, como el contrafrente, las medianeras y las fachadas
laterales en el caso de edificios de perímetro libre.
1) Muro Cortina: Muro exterior de carpintería, que no tiene función resistente. Pasa delante de la estructura.
2) a 4) Ventanas: Las superficies de aventanamiento aumentan los costos
de construcción a medida que ellas aumentan. El costo de las
carpinterías y de aislación térmica y acústica se incrementa.
5) Revestimiento granito/mármol: Materiales costosos y con mano de obra
costosa, que son utilizados generalmente en forma de placas, para
revestir basamentos y remates de fachadas de edificios.
6) Ladrillo a la vista: Paramentos de ladrillo a la vista que requieren
una cuidadosa colocación y tratamiento en sus juntas mediante el tomado
o enrasado de las mismas.
7) Revoque/fulget/cerámicas: Fachadas de revoque símil piedra (Iggam),
revoque fino a la cal o con la utilización de morteros decorativos tipo
fulget (piedras de granulometría pequeña) o revestidas con cerámicos
8) Revestimientos metálicos/vidriera: Se refieren a todas las variantes
de este tipo de revestimientos de fachadas, ya sea en paneles, chapas o
en bandas tipo Phonex.
9) Publicidad: Se trata de elementos publicitarios como carteles y/o
marquesinas que cubren las fachadas de los edificios ocupando parcial o
totalmente su superficie.
2.1.2.3- (C) Halles, malles, locales comerciales
Se refieren a espacios únicos jerarquizados, que son tratados
generalmente con materiales de mayor costo que otros espacios del
edificio. Halles en edificios en altura o de gran tamaño, Malles en
shoppings y hoteles, y ambiente principal o único en locales
comerciales.
1) a 7) Pisos: Todas las variantes de pisos de acuerdo a su costo,
cubriendo el espectro más usado en este tipo de espacios. Pisos de
granito o mármol, de madera, de mosaico granítico, de cerámicos,
alfombrado y de goma o vinílicos tipo Flexiplast.
8) a 12) Paredes: Todas las terminaciones de paredes de acuerdo a su
costo, cubriendo el espectro más usado en este tipo de espacios.
Paredes revestidas en granito o mármol, en madera, con vidrios
decorativos o espejos, con cerámicos o revocadas.
13) a 16) Cielorrasos: Todas las terminaciones de cielorrasos de
acuerdo a su costo, cubriendo el espectro más usado en este tipo de
espacios. Cielorrasos realizados con molduras y buñas, aplicados, con
paneles tipo Durlok o similar y especiales en cuanto a su geometría no
convencional.
17) Lucarnas: Carpinterías en vanos de la cubierta, para iluminación
cenital, que requieren un trabajo especial de terminación en las
uniones entre éstas y el material de la cubierta, para evitar
filtraciones.
2.1.2.4- (D) Pisos oficinas/habitaciones/aulas
Respecto a pisos existe una relación con los usos que se desarrollan en
los edificios y con las superficies que ellos ocupan, siendo entonces,
rasgos significativos a relevar como indicadores del nivel de la
construcción, en el caso de oficinas, habitaciones de hoteles y
sanatorios y en aulas de edificios educativos.
1) Pisos técnicos elevados: Se trata de pisos realizados en diversos
materiales dispuestos sobre una cámara de aire que permite el paso de
instalaciones. Utilizado generalmente en oficinas.
2) a 7) Pisos: diversos tipos de materiales de acuerdo a su costo,
cubriendo el espectro más usado en este tipo de edificios. Pisos de
madera, mosaico granítico, goma o linóleo en rollos, alfombra, cerámico
y piso vinílico.
2.1.2.5- (E) Instalaciones complementarias
Comprenden a aquellas instalaciones que son requeridas por las
reglamentaciones vigentes, por las actividades que se realizan en los
ambientes o por los parámetros de confort.
1) Ascensores o montacargas automáticos: Son equipos de elevación que
sus puertas y movimiento pueden ser accionados automáticamente.
2) Ascensores o montacargas semiautomáticos: Son equipos de elevación
que una de sus puertas puede ser accionada automáticamente.
3) Hidráulicos puertas automáticas: Son equipos de elevación que se
diferencian de los ascensores descriptos en 1) por su mecanismo de
pistón para realizar sus movimientos. No requiere sala de máquinas en
el último nivel y son utilizados en edificios que no poseen gran altura.
4) Hidráulicos puertas semiautomáticas: Son similares a los descriptos
en TRES (3) pero sólo una de sus puertas puede ser accionada
automáticamente.
5) Ascensores/montacargas comunes: Son equipos que sus puertas y movimientos son accionados manualmente.
6) Aire acondicionado central frío-calor: Instalaciones de
climatización de los ambientes frío/calor a partir de un equipo
centralizado y distribución por conducto a los diferentes locales.
7) Aire acondicionado central frío: Instalaciones de refrigeración de
los ambientes a partir de un equipo centralizado y distribución por
conducto a los diferentes locales.
8) Aire acondicionado individual: Instalación de climatización
frío/calor mediante un equipo de funcionamiento independiente, por
ambiente.
9) Calefacción central: Instalaciones de calefacción de los ambientes a
partir de un equipo centralizado y distribución por conducto,
radiadores, losa radiante, Fancoil u otros sistemas, a los diferentes
locales.
10) Calefacción por estufas de tiro balanceado: Artefactos económicos
para calefaccionar ambientes que no poseen grandes dimensiones.
Requieren salida al exterior en el lugar donde se ubica el artefacto.
11) Sin Calefacción
12) a 15) Instalaciones contra incendio: varían de acuerdo a la
reglamentación vigente y depende de los usos que se realicen.
Detectores, rociadores, hidrantes, matafuegos.
2.1.2.6- (F) Tipologías de ambientes
Se trata ambientes que identifican a los edificios por su uso o son un
complemento del uso principal. Definen su grado de confort, dando
cuenta del nivel del edificio, en lo que respecta a los costos de
construcción.
1) Consultorio o similar con baño privado: se refiere a consultorios privados, sanatorios o estudios en edificios de oficina.
2) Baños generales por piso: tanto en edificios de oficinas como en aquellos dedicados a la salud y a la educación.
3) Habitación con baño privado con hidromasaje: se refiere a hoteles.
4) Habitación con baño privado completo: se refiere a hoteles, sanatorios.
5) Habitación con baño privado sin bañera: se refiere a hoteles, sanatorios
6) Habitación sin baño privado: Idem.
7) Restaurante/salón comedor: tanto en edificios administrativos y
hoteles como en edificios dedicados a la salud y la educación.
8) Sala de conferencias, convenciones, auditorio: tanto en edificios
administrativos y hoteles como en edificios dedicados a la salud, la
educación, el comercio y el espectáculo.
9) Locales para cajas de seguridad: Especialmente en bancos, hoteles y sanatorios.
10) Café - Desayuno - Bar - Confitería: Edificios administrativos, hoteles, sanatorios, espectáculos y educativos.
11) Sin servicios complementarios.
12) Office por piso: edificios de oficinas, sanatorios, hoteles, educativos.
13) Sala de diálisis, bomba de cobalto, rayos o similar: edificios dedicados a la salud.
14) Servicio de aire comprimido, oxígeno, aspiración o similar: edificios dedicados a la salud.
15) Helipuerto: edificios dedicados a la salud, educación, hoteles, administrativos.
2.2- AMPLIACION DE LAS CONSIDERACIONES METODOLOGICAS
2.2.1- Respecto de la Planilla 2
La presente metodología a efectos de simplificar el procedimiento,
presenta cuatro aspectos a ser tenidos en especial consideración:
I. Se relevarán la totalidad de los rasgos observables contenidos en
las planillas y se promedian los puntajes correspondientes, ello
permite compensar las desviaciones que podría producir el
reconocimiento de la totalidad de los rasgos, y a la vez evita cargar
de subjetividad el relevamiento, como la que supone determinar “a
priori” el rasgo dominante.
II. Se contempla utilizar para todos los usos una misma planilla. Sin
embargo y teniendo en cuenta las importantes diferencias que se
presentan en la incidencia del costo de la estructura, muros exteriores
y de las instalaciones complementarias para usos con similares
características constructivas, se ha previsto la asignación de puntajes
diferenciados que reflejan la participación aproximada de cada uno de
ellos en Estaciones de Servicio y Super e Hipermercados, respecto a los
otros usos a relevar con la planilla 2.
III. En el caso particular de “Instalaciones complementarias” con
presencia de ítems que cumplan la misma función para la totalidad del
rasgo observable se imputará el ítem de mayor valor constructivo.
IV. En el caso de materiales no contemplados en las Planillas Técnicas,
el nuevo material se asimilará a alguno de los existentes en el
componente constructivo correspondiente que tenga similar valor
económico.
Se adjuntan como anexos las planillas de relevamiento para cada grupo
de usos, con indicación de los puntajes otorgados a cada rasgo.
2.2.2- Respecto de la Planilla 3
Como se señaló arriba, se ha optado por la utilización de una sola planilla para relevar todos los usos.
Teniendo en cuenta que aunque los usos a ser relevados presentan
distintas estructuras de costos, de acuerdo a las pruebas realizadas
las mismas no son tan significativas como para no agrupar la mayoría de
los usos.
Para estos usos resultan válidas las consideraciones que forman parte
de la fundamentación de la metodología propuesta para usos industriales
y similares (planilla 2), habiéndose establecido una diferente
asignación de puntajes según se trate de escuelas o del resto de los
usos previstos en la planilla 3.
Tanto en el caso de la planilla 2 como en el que estamos analizando, si
bien la ponderación de la mayoría de rubros responde fundamentalmente a
su participación relativa en la estructura de costos, se han
considerado otros que aunque dicha participación no pueda medirse con
exactitud o sea poco significativa, poseen un importante valor
simbólico a los efectos de diferenciar y distinguir las distintas
categorías.
Se adjuntan las planillas de relevamiento propuestas para cada grupo de
usos, con indicación de los puntajes otorgados a cada rasgo.
2.3- IDENTIFICACION DE RASGOS CONSIDERADOS REPRESENTATIVOS DE CADA CATEGORIA
A efectos ampliatorios y para una mayor comprensión de la formulación
de la metodología utilizada se transcribirán para cada planilla los
rasgos considerados representativos de cada categoría.
2.3.1- Planilla 2: Fábricas, industrias, talleres, galpones, depósitos,
estaciones de servicio, supermercados, hipermercados, garajes,
lavaderos de autos, estadios, terminales de transporte e
infraestructura de servicios y similares.
Categoría 1
Estructura de hormigón armado (losa sin vigas o casetonado), cáscara
Shed o estéreo estructura, muros exteriores de hormigón a la vista,
cielorrasos de chapa color o con lucarnas, incidencia de
oficinas/servicios mayor al CUARENTA POR CIENTO (40%), pisos de relleno
de más de UN METRO (1 m), epoxi autonivelante, UN (1) artefacto de luz
cada DOCE METROS CUADRADOS (12 m2) o menos, aire acondicionado central,
detectores de incendio.
Son características además de este tipo las estructuras de luces libres
mayores a VEINTE METROS (20 m) y las alturas libres de muros exteriores
mayores a DIEZ METROS (10 m).
Categoría 2
Estructura de Hormigón armado in situ, vigas y losas, Muros exteriores
de ladrillo común a la vista o de doble chapa con exterior de color,
cielorraso con aislación acústica, Incidencia de oficinas/servicios de
un TREINTA POR CIENTO (30%) a un CUARENTA POR CIENTO (40%), cubierta
metálica no perforada, pisos sobre relleno de entre CINCUENTA
CENTIMETRO (50 cm) a un UN METRO (1 m), de mosaico granítico o
pavimento articulado; UN (1) artefacto de luz entre DOCE METROS
CUADRADOS (12 m2) y VEINTE METROS CUADRADOS (20 m2), calefacción
central, rociadores y ascensores o montacargas automáticos.
Son características además de este tipo las estructuras de luces libres
de entre DIEZ METROS (10 m) y VEINTE METROS (20 m) y las alturas libres
de muros exteriores de entre CINCO METROS (5 m) y DIEZ METROS (10 m).
Categoría 3
Estructura de hormigón armado premoldeado, cerámico armado o metálica
de perfiles de alma llena y/o chapa conformada; muros exteriores de
hormigón premoldeado, bloques de cemento o cerámico; cielorrasos de
Durlock o aislación térmica a la vista; incidencia de
oficinas/servicios de más de un VEINTE POR CIENTO (20%) y hasta un
TREINTA POR CIENTO (30%), cubierta metálico ondulada/trapezoidal
cubierta plana; piso sobre relleno de más de VEINTE CENTIMETROS (20 cm)
y hasta CINCUENTA CENTIMETROS (50 cm), piso de hormigón armado; UN (1)
artefacto de luz cada VEINTE METROS CUADRADOS (20 m2) a CINCUENTA
METROS CUADRADOS (50 m2), ventilación mecánica por conductos, hidrantes
y ascensor o montacargas común.
Son características además de este tipo las estructuras de luces libres
de entre CINCO METROS (5 m) y DIEZ METROS (10 m) y las alturas libres
de muros exteriores de entre TRES METROS (3 m) y CINCO METROS (5 m).
Categoría 4
Estructura metálica reticulada de perfiles o muro portante de
mampostería; muros exteriores de mampostería revocada, revestimientos
cerámicos; cielorraso de hormigón o chapa a la vista; cubierta de
fibrocemento o plástica; pisos sobre relleno de hasta VEINTE
CENTIMETROS (20 cm) pisos de cemento alisado sobre contrapiso pintado
con epoxi; UN (1) artefacto de luz cada CINCUENTA METROS CUADRADOS (50
m2) o más, ventilación mecánica con extractores eólicos, baldes de
arena.
Son características además de este tipo las estructuras de luces libres
de entre TRES METROS (3 m) y CINCO METROS (5 m) y las alturas libres de
muros exteriores menores a TRES METROS (3 m).
Categoría 5
Estructura metálica reticulada de hierros redondos, estructura de
madera, muros exteriores de chapa galvanizada, incidencia de
oficinas/servicios menor a un DIEZ POR CIENTO (10%), cubierta de
membrana; piso sobre terreno natural, piso de cemento alisado sin
pintar o asfalto u otros.
Son características además de este tipo las estructuras de luces libres menores a TRES METROS (3 m).
2.3.2- Planilla 3: Oficinas públicas y privadas, bancos, locales
comerciales, hoteles, residencia (no vivienda), educación, sanidad,
instituciones sociales y deportivas, estudios de radio, TV y cine,
espectáculos.
Categoría 1
Luz mayor entre columnas y apoyos mayor a DIEZ METROS (10 m), muro
cortina, revestimiento de granito/mármol, halles, malles y locales
comerciales con piso de granito o con paredes de granito o mármol, con
cielorrasos con molduras/buñas o cielorrasos especiales, pisos de
oficinas, habitaciones o aulas técnicos o elevados,
ascensores/montacargas automáticos, aire acondicionado central
frío/calor, detectores de incendio, habitación con baño privado con
hidromasaje, sala de conferencias, convenciones o auditorio, locales
para cajas de seguridad, salas de diálisis, bomba de cobalto, rayos o
similar, servicios de aire comprimido, oxígeno, aspiración o similar
central.
Categoría 2
Luz mayor entre columnas y apoyos mayor a OCHO METROS (8 m) y menor de
DIEZ METROS (10 m), Ventanas entre un CINCUENTA POR CIENTO (50%) y un
OCHENTA POR CIENTO (80%), muros exteriores de ladrillo a la vista,
halles, malles o locales comerciales con pisos o revestimientos de
madera o cielorrasos de durlock, pisos de oficinas, habitaciones o
aulas de madera o mosaico granítico, ascensores/montacargas
semiautomáticos, aire acondicionado central frío, calefacción central,
rociadores, consultorios o similares con baño privado, habitación con
baño privado completo.
Categoría 3
Luz mayor entre columnas y apoyos de entre SEIS METROS (6 m) y OCHO
METROS (8 m), superficie de aventanamiento de un TREINTA POR CIENTO
(30%) a un CINCUENTA POR CIENTO (50%), muros exteriores revestidos de
fulget o cerámicos, halles, malles o locales comerciales con pisos de
mosaico granítico, paredes de vidrio o espejos, ladrillo a la vista y
cielorraso aplicado, pisos de oficinas, habitaciones o aulas de goma o
linóleo en rollos, ascensores hidráulicos de puertas automáticas, aire
acondicionado individual, calefacción por estufas de tiro balanceado,
Habitación con baño privado sin bañera, café, desayuno, bar,
confitería, office por piso.
Categoría 4
Luz mayor entre columnas y apoyos de entre CUATRO METROS (4 m) y SEIS
METROS (6 m), superficie de aventanamiento menor a un TREINTA POR
CIENTO (30%), revestimientos metálicos, vidrieras, halles, malles o
locales comerciales con piso o revestimiento cerámico, piso alfombrado
o lucarnas, pisos de oficinas, habitaciones o aulas alfombrados,
ascensores o montacargas hidráulicos de puertas semiautomáticas,
hidrantes, baños generales por piso.
Categoría 5
Luz mayor entre columnas y apoyos menor a CUATRO METROS (4 m), muros
exteriores cubiertos con publicidad, halles, malles o locales
comerciales con pisos de goma o vinílicos o de cemento alisado, paredes
revocadas, pisos de oficinas, habitaciones o aulas de baldosas
cerámicas o vinílico, ascensores/montacargas comunes, matafuegos,
habitaciones sin baño privado y sin servicios complementarios.
PLANILLAS TECNICAS
N° | TITULO |
1 | RASGOS CONSTRUCTIVOS EXTERIORES EN INMUEBLES RESIDENCIALES. |
2 | INDUSTRIAS,
TALLERES, GALPONES, DEPOSITOS, GARAGES, LAVADEROS DE AUTOS, ESTADIOS,
TERMINALES DE TRANSPORTES, INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS. |
| SUPERMERCADOS, HIPERMERCADOS. |
| ESTACIONES DE SERVICIOS. |
3 | EDUCACION. |
| EDIFICIOS
DE OFICINAS PUBLICAS O PRIVADAS, BANCOS, LOCALES COMERCIALES, HOTELES,
SANIDAD, EDUCACION Y CULTO, CLUB SOCIAL Y DEPORTIVO, ESTUDIOS DE RADIO,
TV Y CINE, ESPECTACULOS. |
e. 07/02/2013 N° 6248/13 v. 07/02/2013