REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE
Decreto 962/2018
DECTO-2018-962-APN-PTE - Modifícase Reglamentación.
Ciudad de Buenos Aires, 26/10/2018
VISTO el Expediente N° EX-2018-36591476-APN-DPHA#MI, las Leyes Nros.
17.801 y sus modificatorias, 24.441, 25.506 y 27.446, el Reglamento de
la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal –
Decreto N° 2080/80 –T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4°
del Decreto N° 466 del 5 de mayo de 1999, el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
DE LA NACIÓN, los Decretos Nros. 434 de fecha 1° de marzo de 2016, 561
de fecha 6 de abril de 2016, 1063 del 4 de octubre de 2016, 1306 del 26
de diciembre de 2016, 891 del 1° de noviembre de 2017, 892 del 1° de
noviembre de 2017, 894 del 1° de noviembre de 2017 y 733 del 8 de
agosto de 2018, y
CONSIDERANDO:
Que en el artículo 2° de la Ley N° 17.801 y sus modificatorias se
establecen los documentos que, para su publicidad, oponibilidad a
terceros y demás previsiones de esa ley, deberán ser inscriptos en los
registros de la propiedad inmueble existentes en cada provincia y en la
Capital Federal, de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 1890,
1892, 1893 y concordantes del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
Que en el inciso c) del mencionado artículo se dispone que deberán ser
inscriptos en los registros de la propiedad inmueble existentes en cada
provincia y en la Capital Federal los documentos establecidos por otras
leyes nacionales o provinciales.
Que, asimismo, el artículo 2° del Reglamento de la Ley del Registro de
la Propiedad Inmueble para la Capital Federal - Decreto N° 2080/80 –
T.O. 1999, establece que el Registro de la Propiedad Inmueble tomará
razón de los documentos indicados en el artículo 2° de la Ley N° 17.801
y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en
la Capital Federal.
Que, por otro lado, en el artículo 1170 de la Sección 8° titulada
“Boleto de Compraventa”, del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, se
establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad
sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador
pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad
a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; y d) la
adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Que hay supuestos en los que, en razón de la inexistencia actual de la
unidad objeto del boleto de compraventa, no resulta posible que el
comprador ejerza la posesión del inmueble, siendo necesario en estos
casos reglamentar los supuestos contemplados en el citado artículo 1170
del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
Que la Ley N° 25.506 de Firma Digital reconoció la eficacia jurídica
del documento electrónico, la firma electrónica y la firma digital, y
en su artículo 48 estableció que el Estado Nacional, dentro de las
jurisdicciones y entidades comprendidas en el artículo 8° de la Ley N°
24.156, promoverá el uso masivo de la firma digital de tal forma que
posibilite el trámite de los expedientes por vías simultáneas,
búsquedas automáticas de la información y seguimiento y control por
parte del interesado, propendiendo a la progresiva despapelización.
Que la Ley N° 27.446 estableció que los documentos oficiales
electrónicos firmados digitalmente, los expedientes electrónicos, las
comunicaciones oficiales, las notificaciones electrónicas y el
domicilio especial constituido electrónico de la plataforma de trámites
a distancia y de los sistemas de gestión documental electrónica que
utilizan el Sector Público Nacional, las provincias, el Gobierno de la
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, municipios, Poderes Judiciales, entes
públicos no estatales, sociedades del Estado, entes tripartitos, entes
binacionales, BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA, en
procedimientos administrativos y procesos judiciales, tienen para el
Sector Público Nacional idéntica eficacia y valor probatorio que sus
equivalentes en soporte papel o cualquier otro soporte que se utilice a
la fecha de entrada en vigencia de dicha medida, debido a su
interoperabilidad que produce su reconocimiento automático en los
sistemas de gestión documental electrónica, por lo que no se requerirá
su legalización.
Que el Decreto N° 434/16 aprobó el Plan de Modernización del Estado con
el objetivo de alcanzar una Administración Pública al servicio del
ciudadano en un marco de eficiencia, eficacia y calidad en la
prestación de servicios.
Que el mencionado Plan de Modernización del Estado contempló el Plan de
Tecnología y Gobierno Digital como uno de sus cinco ejes, y como
instrumento la Gestión documental y expediente electrónico, cuyo
objetivo es implementar una plataforma horizontal informática de
generación de documentos y expedientes electrónicos, registros y otros
contenedores que sea utilizada por toda la administración a los fines
de facilitar la gestión documental, el acceso y la perdurabilidad de la
información, la reducción de los plazos de las tramitaciones y el
seguimiento público de cada expediente.
Que, en consecuencia, el Decreto N° 561/16 aprobó la implementación del
sistema de Gestión Documental Electrónica – GDE, como sistema integrado
de caratulación, numeración, seguimiento y registración de movimientos
de todas las actuaciones y expedientes del Sector Público Nacional.
Que el Decreto Nº 1063/16 aprobó la implementación de la Plataforma de
Trámites a Distancia (TAD) integrada por el módulo “Trámites a
Distancia” (TAD), del Sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE),
como medio de interacción del ciudadano con la administración, a través
de la recepción y remisión por medios electrónicos de presentaciones,
solicitudes, escritos, notificaciones y comunicaciones y de uso
obligatorio por parte de las entidades y jurisdicciones enumeradas en
el artículo 8° de la Ley N° 24.156 que componen el Sector Público
Nacional.
Que el Decreto N° 1306/16 aprobó la implementación del módulo “Registro
Legajo Multipropósito” (RLM) del sistema de Gestión Documental
Electrónica (GDE) como único medio de administración de los registros
de las entidades y jurisdicciones enumeradas en el artículo 8° de la
Ley N° 24.156 que componen el Sector Público Nacional.
Que el Decreto N° 894/17, que aprobó el Reglamento de Procedimientos
Administrativos. Decreto N° 1759/72 - T.O. 2017, estableció que las
autoridades administrativas actuarán de acuerdo con los principios de
sencillez y eficacia, procurando la simplificación de los trámites, y
facilitando el acceso de los ciudadanos a la administración a través de
procedimientos directos y simples por medios electrónicos.
Que el Decreto N° 733/18 dispuso que todos los registros de los
organismos contemplados en el artículo 8° de la Ley N° 24.156 deben ser
electrónicos, instrumentarse mediante el módulo Registro Legajo
Multipropósito (RLM) del sistema de Gestión Documental Electrónica -
GDE, contar con una norma de creación y utilizar la Plataforma de
Trámites a Distancia (TAD) para su interacción con el ciudadano.
Que dado que el Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad
Inmueble para la Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999 es
previo a la disponibilidad del sistema de Gestión Documental
Electrónica – GDE, de la plataforma de Trámites a Distancia (TAD) y del
módulo “Registro Legajo Multipropósito” (RLM), corresponde incorporar
la figura del boleto de compraventa electrónico en el citado Reglamento.
Que, en tal sentido, el ESTADO NACIONAL ha adoptado una serie de
medidas que tienen por objeto abordar en forma preferente e inmediata
el problema del déficit habitacional existente en nuestro país,
entendiendo que el acceso a la vivienda es un derecho fundamental de la
población, por lo que resulta prioritario establecer los lineamientos
que permitan la registración de aquellos instrumentos referidos a
futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales
no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual.
Que, sin dudas, el haber dispuesto un régimen de publicidad para los
boletos de compraventa en los registros de la propiedad inmueble ha
sido un paso fundamental a los fines de facilitar el acceso a la
vivienda familiar, en virtud de que brinda protección a los compradores
de buena fe de inmuebles a construirse o en construcción, otorgándoles
la preferencia establecida en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL DE LA NACIÓN, además de ampliar la posibilidad de acceder a
créditos para su financiamiento.
Que, por otro lado, el Decreto N° 891/17 estableció las “Buenas
Prácticas en Materia de Simplificación” aplicables para el
funcionamiento del Sector Público Nacional, el dictado de la normativa
y sus regulaciones, promoviendo que los registros sean digitales a fin
de facilitar el acceso por parte de los ciudadanos.
Que el Decreto N° 892/17 creó la Plataforma de Firma Digital Remota en
el ámbito del entonces MINISTERIO DE MODERNIZACIÓN, previendo su
utilización con alcance general de acuerdo con los lineamientos y
parámetros que determine la SECRETARÍA DE MODERNIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
Que el artículo 80 de la Ley N° 24.441 admite la inscripción de
instrumentos privados, cuando la ley lo autorice, siempre que la firma
de sus otorgantes esté certificada por escribano público.
Que dado que el artículo 7° de la Ley N° 25.506 establece la presunción
iuris tantum respecto de la autoría de los documentos electrónicos
firmados digitalmente en el marco de la Infraestructura de Firma
Digital, corresponde establecer que el requisito establecido en el
citado artículo 80 de la Ley N° 24.441 se considera satisfecho con la
firma digital de las partes.
Que han tomado la debida intervención los Servicios Jurídicos
permanentes del MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA y
del MINISTERIO DE JUSTICIA Y DERECHOS HUMANOS.
Que la presente medida se dicta en virtud de las facultades conferidas
por el artículo 99, inciso 2, de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
Por ello,
EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA
DECRETA:
ARTÍCULO 1°.- Sustitúyese el artículo 2° del Reglamento de la Ley del
Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N°
2080/80 - T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4° del
Decreto N° 466/99, por el siguiente:
“ARTÍCULO 2°.- El Registro de la Propiedad Inmueble tomará razón de los
documentos indicados en el artículo 2° de la Ley N° 17.801 y sus
modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Con relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo
previsto en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN,
tomará nota de los referidos a futuras unidades funcionales o
complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión
en razón de su inexistencia actual”.
ARTÍCULO 2°.- Sustitúyese el artículo 3° del Reglamento de la Ley del
Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N°
2080/80 - T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4° del
Decreto N° 466/99, por el siguiente:
“ARTÍCULO 3°.- A los efectos del último párrafo del artículo 3° de la
Ley N° 17.801 se admitirán los documentos electrónicos firmados
digitalmente por las partes, presentados mediante la Plataforma de
Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental
Electrónica – GDE, la que otorgará fecha cierta del documento y de su
presentación ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Se considera
que la firma digital del documento electrónico satisface el requisito
de certificación por escribano público, juez de paz o funcionario
competente.”
ARTÍCULO 3°.- Sustitúyese el artículo 4° del Reglamento de la Ley del
Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N°
2080/80 - T.O. 1999, aprobado como Anexo I por el artículo 4° del
Decreto N° 466/99, por el siguiente:
“ARTÍCULO 4°.- Los documentos autorizados por funcionarios de
jurisdicción provincial, deberán estar debidamente legalizados. Se
considera cumplido este requisito en los casos de documentos
electrónicos firmados digitalmente en los sistemas de Gestión
Documental Electrónica – GDE contemplados en el artículo 7° de la Ley
N° 27.446, siendo éstos automáticamente interoperables.”
ARTÍCULO 4°.- Derógase el artículo 19 del Reglamento de la Ley del
Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N°
2080/80 – T.O. 1999.
ARTÍCULO 5°.- Sustitúyese el artículo 21 del Reglamento de la Ley del
Registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal – Decreto N°
2080/80 – T.O. 1999, por el siguiente texto:
“ARTÍCULO 21.- La solicitud del registro de los boletos de compraventa
referidos en el artículo 2° de este Reglamento, deberá estar acompañada
de testimonio de la escritura pública por la cual el titular registral
del inmueble bajo su dominio exprese su voluntad de afectar el mismo,
en la oportunidad en la que sea posible de acuerdo con las normas
aplicables, al régimen de propiedad horizontal, debiendo además
contener los siguientes datos y requisitos:
a. Identificar el inmueble que será objeto de la futura afectación;
b. Individualizar cada una de las unidades que serán objeto de los
boletos de compraventa a ser registrados, incluyendo superficie,
ubicación y las restantes características esenciales de las mismas;
c. Incorporar un croquis preliminar realizado por agrimensor que incluya los datos enumerados en el inciso anterior; y
d. Acreditar la aprobación y/o visación de la documentación del proyecto por la autoridad local competente”.
ARTÍCULO 6°.- Incorpórase el siguiente texto como artículo 31 bis del
Reglamento de la Ley del Registro de la Propiedad Inmueble para la
Capital Federal – Decreto N° 2080/80 – T.O. 1999:
“ARTÍCULO 31 bis.- Una vez que el Registro de la Propiedad Inmueble
hubiese tomado razón de la escritura pública establecida en el artículo
21 de este Reglamento, podrá inscribir los boletos de compraventa de
futuras unidades funcionales o complementarias nuevas a construir o en
etapa de construcción, si se cumplen las siguientes condiciones:
a. El boleto de compraventa debe haber sido celebrado por el titular
registral del inmueble o por quién sea su sucesor a título particular o
universal;
b. En el texto del boleto de compraventa, o en un documento
complementario al mismo, debe constar que se ha pagado, como mínimo, el
VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio total de adquisición pactado y,
de corresponder, que el titular registral del inmueble y/o el comprador
o sus sucesores se comprometen a ceder sus derechos bajo el mismo en
garantía de las obligaciones a su cargo frente a la institución
financiera que hubiera otorgado el financiamiento a los fines de
realizar la obra, en los términos de lo previsto en el artículo 1615
del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN; y
c. El boleto de compraventa presentado para su inscripción y -en su
caso- el documento complementario conforme a lo previsto en el inciso
anterior, deberá ser firmado digitalmente por las partes, y presentado
mediante la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de
Gestión Documental Electrónica, a fin de determinar su fecha cierta y
la autoría e integridad del documento electrónico. Se podrá asimismo
solicitar la inscripción de toda cesión de los boletos de compraventa
que cumplan con las condiciones precedentemente enunciadas, siempre que
haya sido firmada digitalmente y gestionada mediante la Plataforma de
Trámites a Distancia (TAD). En caso de que las partes no cuenten con
firma digital, podrán celebrar el boleto de compraventa o su cesión
mediante la intervención de un escribano público quien deberá
presentarlo a través de la Plataforma de Trámites a Distancia (TAD)
ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, con su
firma digital.
d. Podrá solicitarse en forma simultánea la inscripción del boleto de
compraventa y de su primera cesión. Para cualquier cesión posterior del
boleto el solicitante deberá acreditar el tracto sucesivo.
La inscripción del boleto de compraventa y sus cesiones, conforme a lo
previsto en el presente decreto, se realizará en el rubro
“Restricciones al Dominio” de la matrícula correspondiente, tendrá el
plazo de vigencia de CINCO (5) años que establece el artículo 37 inciso
b) de la Ley N° 17.801, computado desde su inscripción, y podrá ser
solicitada tanto por el titular registral del inmueble como por el
comprador de la futura unidad funcional o complementaria nueva a
construir o en etapa de construcción, o por sus cesionarios. Al
finalizar dicho plazo, la inscripción caducará de pleno derecho. El
plazo de vigencia de la inscripción de las cesiones del boleto de
compraventa caducará de pleno derecho en la misma fecha en que caduque
la inscripción de éste.
La vigencia de la inscripción del boleto de compraventa prevista en
este decreto finalizará en forma anticipada al plazo de caducidad
establecido en este artículo:
1. Si las partes otorgantes del boleto de compraventa o los
cesionarios, en su caso, lo solicitan a dicho organismo en forma
conjunta; o
2. Con la inscripción de la escritura traslativa del derecho real
correspondiente otorgada a favor del comprador o su cesionario con
relación a la operación de compraventa instrumentada en el boleto
inscripto; o
3. Por orden judicial.”
ARTÍCULO 7°.- Invítase a las provincias a adoptar, por sí o a través de
la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas
que fueren necesarias para la implementación de la registración de los
boletos de compraventa, tal como se encuentra previsto en la presente
medida.
ARTÍCULO 8°.- El presente decreto entrará en vigencia a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial.
ARTÍCULO 9°.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL
REGISTRO OFICIAL y archívese. MACRI - Marcos Peña - Rogelio Frigerio -
Germán Carlos Garavano
e. 29/10/2018 N° 81494/18 v. 29/10/2018