Resolución General 927/2022
RESGC-2022-927-APN-DIR#CNV - Normas (N.T. 2013 y mod.). Modificación.
Ciudad de Buenos Aires, 13/04/2022
VISTO el Expediente Nº EX-2022-01968744--APN-GFCI#CNV, caratulado
“PROYECTO DE RG S/PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA PARA EL DESARROLLO
INMOBILIARIO – REGLAMENTACIÓN ARTÍCULO 4° DE LA LEY N° 24.083”, lo
dictaminado por la Subgerencia de Fondos Comunes de Inversión Cerrados,
la Gerencia de Fondos Comunes de Inversión, la Subgerencia de Normativa
y la Gerencia de Asuntos Legales; y
CONSIDERANDO:
Que la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES (CNV) es la autoridad de aplicación
y contralor de la Ley de Mercado de Capitales Nº 26.831 (B.O.
28-12-2012), encargada de la promoción, supervisión y control del
mercado de capitales, orientada a fomentar el desarrollo de un mercado
de capitales transparente, inclusivo y sustentable que permita
canalizar el ahorro de los argentinos hacia la inversión, contribuyendo
así a la generación de empleo y al progreso económico y social del país.
Que, en dicho marco, el artículo 19, inciso m), de la citada Ley
establece como una de las funciones de la CNV propender al desarrollo y
fortalecimiento del mercado de capitales, creando o, en su caso,
propiciando la creación de productos que se consideren necesarios a ese
fin.
Que, en el ejercicio de dichas atribuciones, se dictó la Resolución
General N° 855 (B.O. 11-9-2020), mediante la cual se aprobó un régimen
especial de Productos de Inversión Colectiva para el desarrollo
inmobiliario, con el objeto de fomentar la creación de estructuras de
inversión en la economía real y, particularmente, en la industria de la
construcción, cuyo rol resulta clave para la reactivación de la
economía nacional, en virtud de la amplitud y diversidad de su cadena
de valor, tanto a nivel de actividades como a su dispersión geográfica
y el sustancial efecto multiplicador sobre el Producto Bruto Interno
que la misma muestra.
Que, de otro lado, la Ley de Financiamiento Productivo N° 27.440 (B.O.
11-5-2018) introdujo, en su Título IV, modificaciones a la Ley de
Fondos de Comunes de Inversión N° 24.083 y actualizó el régimen legal
aplicable.
Que, entre las reformas introducidas, se modificó el artículo 4º de la
Ley N° 24.083, estableciendo en su último párrafo la prohibición, por
parte de la Sociedad Gerente, de realizar para los fondos bajo su
administración cualquier tipo de operación con sus sociedades
controladas, controlantes, bajo control común, afiliadas y vinculadas y
con la Sociedad Depositaria y sus sociedades controladas, controlantes,
bajo control común, afiliadas y vinculadas, sujeto a las excepciones
establecidas en la Ley citada y por la reglamentación de la CNV.
Que, a los fines de ampliar las posibilidades de inversión del Fondo,
se propicia en esta oportunidad reglamentar aquellas operaciones a
realizar por la Sociedad Gerente para los fondos bajo su administración
con entidades pertenecientes a su mismo grupo económico o de la
Sociedad Depositaria.
Que, atendiendo lo expuesto, con el objetivo de garantizar la
transparencia de las operaciones y mitigar riesgos de conflicto de
interés, se prevé que, en los documentos de la oferta, se individualice
el activo y el proyecto inmobiliario objeto de la inversión, así como
el precio de adquisición o método de valuación empleado.
Que, en función de ello, también se exige que la adquisición del activo
inmobiliario sea en tales supuestos a un valor igual o menor al
determinado por dos tasaciones independientes, debiendo las mismas ser
acreditadas mediante su incorporación al documento de la emisión.
Que, asimismo, se incorporan disposiciones aplicables a los órganos del
Fondo Común de Inversión Cerrado, referidas a la aprobación expresa por
parte de los órganos de administración respectivos de los términos de
la operación a ser celebrada, haciendo constar si la misma es realizada
en condiciones de mercado.
Que, además, se requiere que la decisión de inversión cuente, en su
caso, con la opinión favorable del Comité de Inversiones y/o del
tercero independiente designado para las tareas de asesoramiento en la
ejecución de la política de inversión, debiendo ser difundidos los
informes respectivos como Hecho Relevante en la AUTOPISTA DE
INFORMACION FINANCIERA.
Que, por otra parte, se establece, ante la participación de
Desarrolladores y/o Administradores Inmobiliarios vinculados a la
Sociedad Gerente y/o de la Sociedad Depositaria, la adopción de
idénticos recaudos, procediendo su individualización en los documentos
de la oferta, junto con los términos de la contratación, debiendo
acreditarse que la misma es realizada en condiciones de mercado.
Que, por último, en cuanto a las operaciones con activos de titularidad
de la Sociedad Gerente o de la Sociedad Depositaria, se mantiene la
prohibición dispuesta en el art. 4º de la Ley N° 24.083, resultando de
aplicación así también para las operaciones con directores, gerentes,
empleados y miembros de los órganos de fiscalización de la Sociedad
Gerente o de la Sociedad Depositaria, y con directores, gerentes,
empleados y miembros de los órganos de fiscalización de los accionistas
controlantes.
Que la presente Resolución General registra como precedente la
Resolución General CNV N° 920 (B.O. 31-1-2022), mediante la cual se
sometió a consideración de los sectores interesados y la ciudadanía en
general el anteproyecto de Resolución General, conforme el
procedimiento de “Elaboración Participativa de Normas” (EPN) aprobado
por el Decreto N° 1172/2003 (B.O. 4-12-2003).
Que, en el marco de dicho procedimiento, fueron receptadas opiniones y
recomendaciones no vinculantes de distintos participantes del mercado y
sectores interesados, destacándose, entre ellas, las referidas a la
aprobación expresa de los términos de la operación a ser celebrada, por
parte de la Sociedad Depositaria, únicamente cuando la misma involucre
a una sociedad de su mismo grupo económico.
Que en el supuesto que el documento de la emisión no incluya el
proyecto inicial ni la identificación del Desarrollador y/o
Administrador Inmobiliario, efectivizada la inversión, la Sociedad
Gerente deberá dar cumplimiento con la difusión de la totalidad de la
información requerida en el presente régimen, mediante Hecho Relevante
publicado en la AUTOPISTA DE LA INFORMACION FINANCIERA,
Que, por otro lado, han sido contemplados los supuestos de co-inversión
con sociedades vinculadas a la Sociedad Gerente y/o a la Sociedad
Depositaria, correspondiendo la adopción de idénticos recaudos a los
establecidos en el presente régimen.
Que, por último, se incorpora el artículo 14 BIS de la Sección II del
Capítulo V del Título V de las NORMAS (N.T. 2013 y mod.), donde se
expresa en el último párrafo la prohibición de aquellas operaciones con
activos de titularidad de personas humanas que ejerzan el control sobre
el capital de la Sociedad Gerente, de la depositaria o el de sus
sociedades controlantes.
Que la presente se dicta en ejercicio de las atribuciones conferidas
por los artículos 19, incisos h) y u), de la Ley N° 26.831 y artículos
4º y 32 de la Ley N° 24.083.
Por ello,
LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES
RESUELVE:
ARTÍCULO 1°.- Incorporar como artículo 14 BIS de la Sección II del
Capítulo V del Título V de las NORMAS (N.T. 2013 y mod.), el siguiente
texto:
“OPERACIONES CON SOCIEDADES VINCULADAS A LA SOCIEDAD GERENTE Y/O A LA SOCIEDAD DEPOSITARIA.
ARTÍCULO 14 BIS.- En el caso que se prevea la inversión del patrimonio
del fondo en activos de titularidad de una sociedad perteneciente al
mismo grupo económico de la Sociedad Gerente y/o de la Sociedad
Depositaria, en los documentos de la oferta deberá encontrarse
individualizado el activo y el proyecto inmobiliario; el precio de
adquisición y/o método de valuación, así como los mecanismos tendientes
a mitigar los riesgos derivados de dicha situación.
La adquisición del activo inmobiliario en dichos supuestos deberá ser a
un valor igual o menor al determinado por dos tasaciones
independientes, las cuales serán incluidas en el Prospecto de la
emisión junto con una descripción de los antecedentes de las entidades
designadas para dicha tarea.
Adicionalmente, la Sociedad Gerente y la Sociedad Depositaria (esta
última únicamente respecto de la inversión vinculada a una sociedad de
su mismo grupo económico) mediante los respectivos órganos de
administración, en oportunidad de aprobar la emisión correspondiente
deberán dar tratamiento expreso a los términos de la operación,
verificando y haciendo constar que la misma se realiza en condiciones
razonablemente adecuadas a las condiciones normales y habituales del
mercado.
La inversión deberá contar, en su caso, con la opinión favorable del
Comité de Inversiones -debiendo abstenerse de votar en este supuesto
aquellos integrantes que resulten relacionados- y/o del tercero
independiente designado para las tareas de asesoramiento en la
ejecución de la política de inversión, debiendo ser difundidos los
informes respectivos como Hecho Relevante en la AUTOPISTA DE
INFORMACION FINANCIERA.
En el caso en que sea prevista la participación de Desarrolladores y/o
Administradores Inmobiliarios pertenecientes al mismo grupo económico
de la Sociedad Gerente y/o de la Sociedad Depositaria, se deberá
proceder a su individualización en los documentos de la oferta, con
detalle de la información respectiva conforme lo estipulado en el
artículo 8º de la Sección I del presente Capítulo; indicando los
términos de la contratación y que la misma es realizada en condiciones
de mercado, lo cual deberá ser acreditado mediante la presentación de
al menos un informe de evaluador independiente a ser difundido junto
con el Prospecto de la Emisión como Hecho Relevante en la AUTOPISTA DE
INFORMACION FINANCIERA.
Asimismo, la Sociedad Gerente y la Sociedad Depositaria, mediante los
respectivos órganos de administración, deberán dar tratamiento expreso
a los términos de la contratación, verificando y haciendo constar que
la misma se realiza en condiciones razonablemente adecuadas a las
condiciones normales y habituales del mercado.
En los casos de los Fondos Inmobiliarios que hayan incluido en sus
documentos constitutivos alguna de las previsiones antes enunciadas,
pero no cuenten con el activo inicial predeterminado, ni con la
identificación del desarrollador o administrador inmobiliario, una vez
efectivizada la inversión, la Sociedad Gerente deberá dar cumplimiento
con la difusión de la totalidad de la información requerida en el
presente artículo junto con lo dispuesto en el artículo 12 de la
presente Sección mediante Hecho Relevante publicado en la AUTOPISTA DE
LA INFORMACION FINANCIERA.
En el caso que en el documento de la oferta prevea la co-inversión del
patrimonio del fondo con una sociedad perteneciente al mismo grupo
económico de la Sociedad Gerente y/o de la Sociedad Depositaria,
corresponderá la adopción de los recaudos establecidos en el presente
artículo, procediendo la individualización de la inversión junto con
los términos de la contratación y la acreditación de que la operación
es realizada en condiciones de mercado.
En ningún caso la Sociedad Gerente podrá realizar, para los fondos
comunes de inversión bajo su administración, operaciones con activos de
titularidad de la Sociedad Gerente o de la Sociedad Depositaria, de los
directores, gerentes, empleados y miembros de los órganos de
fiscalización de la Sociedad Gerente, de la Sociedad Depositaria, o de
sus sociedades controlantes; así como de las personas humanas que
tengan el control sobre el capital de la Sociedad Gerente, de la
Depositaria o el de sus sociedades controlantes”.
ARTÍCULO 2°- La presente Resolución General entrará en vigencia a
partir del día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial de la
República Argentina.
ARTÍCULO 3°.- Regístrese, comuníquese, publíquese, dese a la Dirección
Nacional del Registro Oficial, incorpórese en el sitio Web del
Organismo www.argentina.gob.ar/cnv, agréguese al texto de las NORMAS
(N.T.2013 y mod.) y archívese.
Mónica Alejandra Erpen - Matías Isasa - Martin Alberto Breinlinger - Sebastián Negri - Adrián Esteban Cosentino
e. 18/04/2022 N° 24533/22 v. 18/04/2022