TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN
Resolución 101/2023
RESOL-2023-101-APN-TTN#MOP
Ciudad de Buenos Aires, 18/08/2023
VISTO el Expediente N° EX-2023-95664660- -APN-TTN#MOP del registro del
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN, la Ley N° 21.626 (t.o. 2001)
Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Decreto Nº 536 del
25 de agosto del 2022 y las Resoluciones Nros. 27 del 7 de junio de
2002, 29 del 26 de mayo de 2005 y 64 del 11 de mayo del 2023 del
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN; y
CONSIDERANDO:
Que por el inciso b) del artículo 3 de la Ley Nº 21.626 (t.o. 2001)
Orgánica del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN se estableció que
entre las atribuciones del Tribunal en Pleno se encuentra la de actuar
como Organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo
normas y métodos de alcance nacional.
Que por el artículo 1º de la Resolución Nº 27 del 7 de junio del 2002
del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN se resolvió aplicar en el
Organismo las normas de tasación aprobadas por el Acta de Sesión
Especial Nº 14 del 3 de mayo del 2002, entre las que se encontraba la
Norma TTN Nº 16.0.
Que por el artículo 1º de la Resolución Nº 29 del 26 de mayo del 2005
del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN se resolvió modificar el Anexo
I a la Resolución mencionada en el considerando anterior, con la
actualización de las Normas TTN, entre las que se encuentra la Norma
TTN Nº 16.1.
Que mediante Acta de Sesión Especial Nº 22 del 8 de julio del 2020 del
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN el CUERPO COLEGIADO aprobó por
unanimidad la actualización de la Norma TTN Nº 16.2.
Que por la Resolución N° 64 del 11 de mayo del 2023 del TRIBUNAL DE
TASACIONES DE LA NACIÓN se aprobó la constitución de la COMISIÓN
REVISORA DE LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACIÓN Y PROCEDIMIENTOS a fin
de revisar las Normas Nacionales de Valuación y Procedimientos
utilizados por el Organismo.
Que mediante Acta Nº 18 del 2 de agosto del 2023 de la COMISIÓN
REVISORA DE LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACIÓN Y PROCEDIMIENTOS se
aprobó por unanimidad las modificaciones introducidas a la Norma TTN Nº
16.3.
Que por la Norma TTN Nº 16.3 se estableció el procedimiento de
verificación para el método residual para la valoración de terrenos
cuya aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado
de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento
de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario
para su aprovechamiento.
Que mediante Acta de Sesión Especial N° 19 del 11 de agosto de 2023 del
TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN, se aprobó por mayoría la
actualización de la Norma TTN N° 16.x.
Que ha tomado intervención la DIRECCIÓN DE ASUNTOS JURÍDICOS del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN.
Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por los
artículos 3 y 4 del Anexo al Decreto Nº 536/22 y 4 inciso c) de la Ley
Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación N° 21.626 (t.o. 2001).
Por ello,
EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN
RESUELVE:
ARTÍCULO 1°.- Actualícese la Norma TTN Nº 16.3 en lo relativo al
“METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIÓN DE TERRENOS” que obra como Anexo I
(IF-2023-95660525-APN-TTN#MOP) a la presente medida.
ARTICULO 2º.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese.
Daniel Eduardo Martín
NOTA: El/los Anexo/s que integra/n este(a) Resolución se publican en la edición web del BORA -www.boletinoficial.gob.ar-
e. 23/08/2023 N° 65670/23 v. 23/08/2023
(Nota
Infoleg:
Los anexos referenciados en la presente norma han sido extraídos de la
edición web de Boletín Oficial)
NORMA TTN 16.3
11 de agosto
de 2023
METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIÓN DE TERRENOS
Procedimiento de verificación
Su aplicación permite verificar la razonabilidad del valor de mercado
de un terreno edificable como el precio más probable que, en el momento
de su tasación pagaría por él un promotor o emprendedor inmobiliario
para su aprovechamiento.
Es válido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores
obtenidos por el método comparativo en función de los supuestos
anteriores, adquiriendo validez técnica cuando exista planeamiento
urbano vigente.
El valor de mercado puede verificarse aplicando este método de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos:
Análisis de inversiones con valores actuales (Método estático)
Se debe seguir el siguiente procedimiento:
1) Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que puede
desarrollarse en el terreno a valorar. Cuando sea conocido el destino
del inmueble y éste responda al planeamiento vigente, se tomará en
cuenta el mismo.
2) Estimar el ingreso por ventas a valor de mercado del inmueble
suponiendo el edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho
valor será el obtenido por aplicación de las Normas TTN 3.x y 6.x.
3) Estimar los costos de construcción, los gastos necesarios de
promoción, de comercialización y financieros normales para un
emprendimiento de características similares a la analizada.
4) Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo al
común o normal en los emprendimientos de similares características y
emplazamiento.
5) Contemplar los gastos generales, las cargas y contribuciones y las cesiones exigibles de la normativa municipal vigente.
6) Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente fórmula:
donde:
VT = Valor del terreno
VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado.
b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo.
C = Cada uno de los costos directos, contribuciones, cargos y gastos necesarios, excluido el propio terreno.
Si se trabaja con valores por metro cuadrado edificable para obtener el
valor de incidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos
se expresen en función de superficies equivalentes (por ejemplo, m2
totales o m2 propios o comercializables).
En todas las etapas anteriores, se deberá justificar en el informe las hipótesis y parámetros de cálculos adoptados.
Análisis de inversiones con valores esperados (Método dinámico) Para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento
Se debe seguir el siguiente procedimiento:
1) Determinar el emprendimiento inmobiliario más probable que se puede desarrollar sobre el terreno a valorar.
2) Establecer las fechas y plazos de la construcción y de la
comercialización del emprendimiento terminado, atendiendo a sus
cualidades y características.
3) Establecer el valor de mercado del emprendimiento terminado,
referido a las fechas previstas de comercialización. Para ello se
partirá del valor de mercado en la fecha de tasación, obtenido por el
método comparativo según Normas TTN 3.x y 6.x, y se tendrá en cuenta la
evolución esperada de los precios de mercado.
4) Establecer los costos de construcción, los gastos necesarios de
promoción, financieros y de comercialización normales para un
emprendimiento de características similares al analizado.
5) Contemplar los gastos generales, las cargas y contribuciones y las cesiones exigibles de la normativa municipal vigente.
6) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se
determinarán las entradas y salidas de caja previsibles durante el
emprendimiento.
7) Fijar una tasa de actualización (i). Se utilizará la tasa de
rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendría un promotor
en un emprendimiento de las características del analizado.
8) Calcular el valor del terreno objeto de la tasación por diferencia
entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del
emprendimiento terminado y el valor actual de los pagos realizados por
los diversos costos y gastos, excluido el terreno, para la tasa de
actualización fijada, utilizando la siguiente fórmula:
En todas las etapas anteriores se deberá justificar en el informe las hipótesis y los parámetros de cálculo adoptados.
Recomendación
Utilizar el procedimiento Residual Estático como método de referencia
para corroborar los valores obtenidos por el Método Comparativo. El
Método residual dinámico se reservará para casos especiales que lo
justifiquen, en particular para emprendimientos de importancia con
etapas de financiamiento.
IF-2023 -95 660525 -APN-TTN#MOP
