INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA
Resolución General 4/2024
RESOG-2024-4-APN-IGJ#MJ
Ciudad de Buenos Aires, 08/02/2024
I. VISTO: las Resolución Generales IGJ N° 25/2020, e IGJ N° 27/2020, y
II. CONSIDERANDO:
1. Que dichas Resoluciones Generales IGJ N° 25/2020 e IGJ Nº 27/2020
obligan a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario,
organizado como Asociación Civil bajo forma de sociedad —artículo 3°,
de la Ley N° 19.550 (t.o. 1984) y sus modificatorias—, a que en el
plazo de trescientos sesenta (360) días desde la publicación en el
Boletín Oficial, adecuen su organización a las previsiones normativas
que el Código Civil y Comercial de la Nación contiene para ellos en su
Libro IV, Título V, como derecho real de propiedad horizontal, y en el
Título VI para el derecho real de propiedad horizontal especial,
aplicable a los conjuntos inmobiliarios preexistentes, en cumplimiento
del artículo 2075, párrafo 3° del mencionado Código.
2. Que, asimismo, la citada Resolución General IGJ Nº 25/2020 establece
que la falta de acreditación de la adecuación dispuesta dentro del
plazo indicado en el artículo 1º, hará pasibles a los administradores y
a la sindicatura, de la sanción de multa contemplada en el artículo 302
inciso 3º de la Ley Nº 19.550 (t.o. 1984) y sus modificatorias, sin
perjuicio de las acciones legales que pudieran corresponder; sin que al
día de la fecha se haya impuesto sanción alguna al respecto a ninguno
de los sujetos involucrados en la normativa.
3. Que, la mencionada Resolución General IGJ Nº 25/2020 también dispuso
que, desde el inicio de su vigencia, no se inscribirán en el Registro
Público actos de ninguna especie que tiendan a desvirtuar o frustrar
los fines de dicha resolución.
4. Que con fecha 18 de noviembre de 2021 en autos caratulados
“Inspección General de Justicia c/ Haras Pino Solo S.A”, la Sala C de
la Excelentísima Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la
Capital Federal, resolvió declarar nulas y dejar sin efecto —para el
caso concreto—, las Resoluciones Generales IGJ Nº 25/2020 e IGJ Nº
27/2020, por considerar que excedían la competencia del órgano del cual
emanaron, evidenciando un exceso en el poder reglamentario previsto en
el art. 99 de la Constitución Nacional, en razón de haber incorporado a
lo dispuesto por el Código Civil y Comercial de la Nación un plazo que
el mismo no preveía, invocando para ello haber efectuado una
interpretación de lo dispuesto por el legislador en dicho Código.
5. Que este organismo no ha sido designado autoridad de aplicación en
esta materia por parte del legislador, ni se le ha delegado la función
de establecer un plazo determinado para el cumplimiento dispuesto en el
párrafo 3ª del artículo 2075 del Código Civil y Comercial.
6. Que con fecha 2 de Agosto de 2023, el mismo tribunal, en autos
“Inspección General de Justicia c/ Barrio Cerrado Diciembre S.A.”
(expte 20138/2022) fue aún más estricto al definir que “…Lo así
decidido (se refiere al fallo dictado en autos “IGJ c/ HARAS PINO SOLO
S.A.) tiene efectos de cosa juzgada que se extienden al presente caso
por las razones que el tribunal explicó al pronunciarse in re
“Inspección General de Justicia c/ Cámara Empresaria de Transporte
Urbano de Buenos Aires s/ Recurso de Queja” del 12.11.2021, las que, en
honor a la brevedad, se dan por reproducidas… Solo cabe recordar ahora
que, como se dijo allí, cuando un juez anula un reglamento general,
basta una sola sentencia para alcanzar a todos los supuestos que se
planteen ante el organismo autor de la reglamentación, sin que sea
necesario reiterar repetidamente la solución ante cada oportunidad
análoga… la IGJ utilizó una herramienta que no se encuentra prevista
para ser utilizada con el propósito que aquí se persiguió, cual fue el
de “sancionar” a la apelante por no haberse adecuado a las aludidas
resoluciones generales. La IGJ no tiene facultades para declarar esa
irregularidad administrativa respecto de actos cuya inscripción no se
le ha solicitado ni puede, menos aún, usar sus funciones registrales o
conexas a ellas -v. gr. dicha declaración de irregularidad e
ineficacia- como mecanismos compulsivos para forzar a los administrados
a adoptar los comportamientos que considera apropiados…”
7. Que en sentido sustancialmente idéntico se ha expedido la Justicia
Nacional en lo Civil de la C.A.B.A. Así, en autos “Club de Campo Haras
del Sur IV S.A. c/ I.G.J. s/ amparo” (expte 28103/2022) el Juzgado de
Primera Instancia en lo Civil Nº 58 de la C.A.B.A. resolvió, por
sentencia del 11 de Septiembre de 2023 que “… las resoluciones
impugnadas constituyen actos de autoridad pública que en forma actual o
inminente, afectan los derechos de los copropietarios del conjunto
inmobiliario actor (conf. art. 43 de la Constitución Nacional). Fijan
un plazo no previsto en ley substancial especialmente aplicable a este
régimen jurídico y se reserva la facultad de multar e -inclusive- de no
inscribir actos sometidos a su aprobación, con el argumento de que la
accionante no ha cumplido con el precepto contenido en el art. 2075,
3er. párrafo, del CCyCN, en cuanto dispone que “los conjuntos
inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se
deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho
real… Es importante resaltar la supremacía constitucional dispuesta por
el art. 31 de la CN y el hecho de que el Código Civil y Comercial de la
Nación, dictado por el Congreso Nacional en el marco de sus
atribuciones (art. 75, inc. 12), se encuentra comprendido en ese orden
jerárquico de las normas de aplicación nacional. Razón por la cual su
reglamentación -en el caso, el art. 2075- a estar a lo dispuesto por el
art. 99, inc. 2°, de la Carta Magna, las facultades del Presidente de
la Nación se limitan a “las instrucciones y reglamentos que sean
necesarios para la ejecución de las leyes de la Nación, cuidando de no
alterar su espíritu con excepciones reglamentarias”. Es una atribución
del Presidente que puede delegar si la ley permite hacerlo (conf. CSJN,
Fallos 322:752; 322:4932 y 341:1924). Empero, esa delegación,
eventualmente, aun ejercida por el Poder Ejecutivo de la Nación, no
puede en ningún caso alterar “el espíritu” de la norma reglamentada,
pues legislaría y violaría la prohibición al respecto. “El Poder
Ejecutivo no podrá en ningún caso bajo pena de nulidad absoluta e
insanable, emitir disposiciones de carácter legislativo” (art. 99, CN)…
En atención a los fundamentos vertidos precedentemente, de conformidad
con la Sra. Fiscal, FALLO: I.-Declarar la inconstitucionalidad de las
resoluciones generales 25/2020 -fecha de publicación en Boletín Oficial
20 de mayo de 2020- y 27/2020 2020 –fecha de publicación en Boletín
Oficial 22 de mayo de 2020- emitidas por la Inspección General de
Justicia e inaplicables al Club de Campo Haras del Sur S.A., con
costas.” Similar decisión adoptó el Juzgado de Primera Instancia en lo
Civil Nº 47 de la C.A.B.A. en autos “Administradora Haras del Sur III
S.A. c/ I.G.J. s/ Amparo” (expte 28102/2022).-
8. Que más allá de las críticas expuestas en los fallos dictados por
determinados tribunales judiciales contra la citada Resolución General
IGJ Nº 25/2020, destacada doctrina mayoritaria la cuestionó
severamente, no sólo respecto de la oportunidad temporal de su dictado
—recuérdese que dicha resolución general fue dictada durante el
transcurso de la Pandemia COVID-19—, sino también por considerar la
ausencia de potestad de este organismo para dictar una disposición de
tal contenido —véase Mariani de Vidal, Marina y Abella, Adriana N., “La
adecuación de los clubes de campo y barrios privados- Resoluciones
25/2020 y 27/2020 de la Inspección General de Justicia”, en Suplemento
La Ley, 23 de junio de 2020; Gurfinkel de Wendy, Lilian L., “Clubes de
campo: nueva normativa de la Inspección General de Justicia. Invalidez
de la resolución 25/2020”, en Suplemento La Ley, 23 de junio de 2020;
Abella, Adriana N., Cosola, Sebastián J., Sabene, Sebastián E.,
Salerno, Karina V., y Zavala, Gastón, “Conjuntos inmobiliarios: deber
legal de adecuación y Res. 25/2020 de la Inspección General de Justicia
y su modificatoria la res. 27/2020”, en Suplemento La Ley, 23 de junio
2020; Kiper, Claudio, “Conjuntos inmobiliarios: la Resolución General
25/2020 de la Inspección General de Justicia”, en Revista Rubinzal
Culzoni, 24 de junio de 2020.
9. Que, adicionalmente, desde el punto de vista registral no resulta
adecuado ni conveniente mantener la vigencia de lo dispuesto en el
artículo 4º de la Resolución General IGJ Nº 25/2020 en cuanto a no
admitir la inscripción de actos societarios emanados de las sociedades
a las que alude dicha resolución general, bajo el argumento de que
admitir dichas inscripciones sería un modo de “…desvirtuar o frustrar…”
los fines de ésta. Ello en la medida en que impedir u obstaculizar
tales inscripciones, —contrariamente a lo sostenido anteriormente por
el organismo— importa restringir sustancialmente la posibilidad de
anoticiar a los terceros, mediante el sistema de publicidad registral,
de las modificaciones que se produzcan en la estructura jurídica y en
los aspectos funcionales de la persona jurídica involucrada,
resintiendo la seguridad jurídica que de toda inscripción registral se
desprende —y en modo alguno puede considerarse que admitir la
inscripción de actos societarios registrables emanados de la persona
jurídica privada puede llegar a frustrar el procedimiento de
“…adecuación…” a que alude el artículo 2075, párrafo 3º, del Código
Civil y Comercial de la Nación—.
10. Que el tema específico de la adecuación ha sido motivo de arduas
discusiones doctrinarias, siendo las Jornadas Nacionales de Derecho
Civil celebradas en la ciudad de La Plata, en el año 2017, el primer
encuentro que fijó —en sus conclusiones— los conceptos que han
orientado a la doctrina en este campo. En tal sentido la Comisión VII
abocada al tema de la adecuación, concluyó por mayoría que “Los
conjuntos inmobiliarios preexistentes constituidos a través de derechos
personales o derechos reales o por medio de la concurrencia de algunos
de esos derechos entre sí, deben ajustarse funcionalmente a la
normativa del derecho real de propiedad horizontal especial, en todo lo
jurídicamente posible, entre otros lo relativo a la existencia y
funcionamiento orgánico del consorcio de propietarios (asamblea y
administración), obligaciones y ejecución de expensas, gastos y
erogaciones comunes (título ejecutivo) y régimen disciplinario”.
11. Que, en tal sentido, debe entenderse que el cumplimiento de lo
dispuesto por el párrafo 3° del art. 2075, del Código Civil y Comercial
de la Nación puede llevarse adelante con la denominada “adecuación
funcional,” sin necesidad de modificar la estructura del derecho real y
—ello— en el ámbito de competencia de la persona jurídica integrada por
todos los propietarios, la cual puede subsistir dando cumplimiento a lo
previsto por el artículo 2074 del mencionado Código, sin necesidad de
que la misma se disuelva y se cancele su inscripción. Así se ha
concretado en dos procesos de reorganización por adecuación funcional
tramitados ante esta misma Inspección General, correspondientes a “Los
Lagartos Country Club” (correlativo 905376) y “Farm Club” (correlativo
1571772).
12. Que, a través de la mencionada adecuación funcional es factible
adaptar, entonces, los reglamentos que rigen la persona jurídica
privada propietaria de las áreas comunes, e incluso su propio estatuto,
para que éstos se ajusten —en su regulación— al cumplimiento de lo
previsto en los artículos 2073 a 2086 del Código Civil y Comercial de
la Nación, decisión que debe ser tomada por el órgano de gobierno
competente de la persona jurídica, es decir aquel que nuclea a todos
los propietarios.
13 .Que, debe concluirse que sin necesidad de modificar la estructura
del derecho real, y en el ámbito de competencia de la Inspección
General de Justicia, conforme a lo dispuesto por la Ley Nº 22.315,
resultaría factible prever el mecanismo de reformas necesario y
pertinente para que los reglamentos de la persona jurídica privada
propietaria de los áreas comunes —tanto tratándose del propio estatuto
como del reglamento interno— sean adecuados a la normativa aplicable a
los conjuntos inmobiliarios —véase la Presentación del Colegio de
Escribanos de C.A.B.A. ante este organismo con fecha 12 de agosto del
año 2020, e igualmente Leyria, Federico José “La adecuación funcional
de conjuntos inmobiliarios preexistentes – personería” XXII Congreso
Nacional de Derecho Registral—.
14. Que, en virtud de ello, resulta beneficioso tanto para los
administrados como para la propia Administración, contar con un
procedimiento que habilite a aquellas entidades que voluntariamente así
lo resuelvan, a proceder a la adecuación prevista en el artículo 2075,
párrafo 3°, del Código Civil y Comercial de la Nación, de modo de
promover y facilitar el objetivo previsto por el legislador en esa
norma.
Por ello, en uso de las facultades conferidas por los artículos 3, 4,
7, 11 y 21 de la Ley N° 22.315, y lo reglado en el Decreto N° 1493/82,
EL INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA
RESUELVE:
ARTÍCULO 1°-. DISPÓNESE la modificación de los Artículos 1°, 2° y 3° de
la Resolución General IGJ N° 25/2020, los que quedan redactados
conforme al siguiente texto:
“Artículo 1.- Los Clubes de Campo y los conjuntos inmobiliarios
preexistentes a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación,
en los que los bienes y sectores comunes que los integran pertenezcan a
una persona jurídica participada por los propietarios de lotes, sujeta
a la fiscalización y control de legalidad de este organismo, podrán —en
cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 2075, párrafo 3°, de dicho
Código— adecuar sus estatutos sociales a las previsiones normativas que
el mismo contiene en el Libro Cuarto, Título VI como derecho de
Propiedad Horizontal especial, aplicable a los conjuntos inmobiliarios.
Artículo 2.- A tal efecto, la persona jurídica que nuclea a los
propietarios deberá adoptar una expresa decisión sobre las
“adecuaciones funcionales” de sus estatutos y además deberá dictar un
“Reglamento de Adecuación” que contenga los reglamentos vigentes —si ya
existieren— o bien ajustarlos o aprobar nuevos que adapten el
funcionamiento de la entidad a la normativa del Código Civil y
Comercial de la Nación en materia de Conjuntos Inmobiliarios.
Artículo 3.- En los supuestos en que la persona jurídica, ya sea en
forma previa o junto con la modificación de sus estatutos —por haber
aprobado su adecuación funcional conforme las previsiones de la
presente resolución— solicite el cambio de su domicilio a otra
jurisdicción, se procederá conforme lo dispuesto por el artículo 90 de
la Resolución General IGJ Nº 7/2015.
ARTICULO 2°.- Deróguese el artículo 4º de la Resolución General IGJ Nº 25/2020, y la Resolución IGJ Nº 27/2020 en su totalidad.
ARTICULO 3°.- La presente resolución entrará en vigencia el día de su publicación.
ARTICULO 4°.- Regístrese como Resolución General. Publíquese. Dese a la
DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL. Comuníquese oportunamente a
las Direcciones y Jefaturas de los Departamentos y respectivas Oficinas
del Organismo y al Ente de Cooperación Técnica y Financiera,
solicitando a éste ponga la presente resolución en conocimiento de los
Colegios Profesionales que participan en el mismo. Para los efectos
indicados, pase a la Delegación Administrativa. Oportunamente,
archívese.
Daniel Roque Vitolo
e. 14/02/2024 N° 5967/24 v. 14/02/2024