Ver Antecedentes Normativos

CAPÍTULO V

(Capítulo sustituido por art. 4° de la Resolución General N° 1085/2025 de la Comisión Nacional de Valores B.O. 17/09/2025. Vigencia: a partir del día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina)

DISPOSICIONES COMUNES APLICABLES A LOS REGIMENES ESPECIALES DE PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA

SECCIÓN I

DISPOSICIONES GENERALES.

ARTÍCULO 1°.- En función del objeto establecido en cada producto de inversión colectiva se podrá optar por la constitución de fondos comunes de inversión cerrados o fideicomisos financieros (“PICs”) conforme a los regímenes especiales previstos en este Capítulo V.

IDENTIFICACIÓN ESPECIAL.

ARTÍCULO 2°.- Los PICs que se constituyan en los términos de las Secciones II, III, IV y VII del presente Capítulo deberán incluir en su denominación la identificación especial relativa al régimen bajo el cual se constituyen.

ARTÍCULO 3°.- Por su parte, aquellos PICs que se constituyan en los términos de las Secciones V y VI del presente Capítulo deberán consignar dicha circunstancia en la portada del Prospecto.

PUBLICIDAD.

ARTÍCULO 4°.- Los PICs que no se constituyan en los términos de alguno de los regímenes especiales dispuestos en el presente Capítulo no podrán utilizar ninguna denominación análoga o indicación que preste a confusión respecto de su encuadre.

SECCIÓN II

PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO.

OBJETO – ACTIVO SUBYACENTE.

ARTÍCULO 5°.- Se considerarán “PICs para el Desarrollo Inmobiliario” a aquellos vehículos cuyo objeto se encuentre destinado al financiamiento, renta, inversión y/o desarrollo de la actividad inmobiliaria.

A tales efectos, el activo subyacente deberá constituirse, ya sea de manera directa o indirecta, con el desarrollo, financiamiento, adquisición, refacción, inversión y/o renta de activos inmobiliarios y/o a través de vehículos creados exclusivamente a dichos fines y/o instrumentos con garantía real y/o que prevean mecanismos de control sobre la afectación exclusiva de los fondos al proyecto elegible.

ARTÍCULO 6°.- Se podrán emitir cuotapartes o valores fiduciarios que otorguen el derecho a adquirir y/o a resultar adjudicatario de unidades funcionales o equivalente (o de una cantidad de metros cuadrados que resulten canjeables por estos), debiendo precisar los mecanismos de asignación equitativa y los mecanismos de valuación utilizados. En caso de los fondos comunes de inversión podrá preverse a tales fines la aprobación por parte de la asamblea de cuotapartistas del plan de distribución respectivo.

PARTICIPANTES.

ARTICULO 7°.- En los PICs en cuyo objeto se contemple el desarrollo, directa o indirectamente, de proyectos inmobiliarios se deberá designar un desarrollador y un auditor técnico, mientras que en aquellos cuyo objeto se encuentre destinado a la inversión en la actividad inmobiliaria se deberá designar un administrador inmobiliario.

CONTENIDO DEL PROSPECTO.

ARTÍCULO 8°.- A los fines de lo dispuesto en la presente Sección, y adicionalmente al contenido dispuesto, según el caso, en la Sección VII del Capítulo II y Capítulo IV del Título V de estas Normas, el Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá incluir la información que a continuación se detalla:

1. En caso de que el objeto contemple un desarrollo inmobiliario:

a) El plan de inversión con indicación de las características y condiciones de los activos inmobiliarios, incluyendo las características generales (tipología, ubicación, etc.) de los proyectos a desarrollar y/o de los inmuebles adquiridos o cedidos a fin de llevar a cabo la o las obras.

b) Descripción del desarrollador y/o sujetos asimilables en la cual se incluya la información requerida, según el caso, en el artículo 21, inciso 8., apartados a), b), d), e), f) incisos 1) y 2), e i) del Capítulo IV, o en el artículo 2° del Capítulo VI del Título V de estas Normas, según corresponda. Adicionalmente se deberá consignar los proyectos en los que se encuentre participando y demás antecedentes profesionales.

c) Identificación del auditor técnico indicando nombre completo, CUIT, domicilio, teléfono, dirección de correo electrónico y datos relativos a la inscripción en la matricula del Consejo Profesional respectivo, de corresponder. Adicionalmente se deberá consignar los proyectos en los que se encuentre participando y demás antecedentes profesionales.

d) Detalle de antecedentes del director de obra y/o empresa constructora, de corresponder.

e) En el caso de fideicomisos financieros se deberá incluir de manera adicional información sobre los contratos celebrados y/o a celebrarse en relación con la ejecución del emprendimiento (contratos de proyecto, dirección y construcción de obra, de corresponder) y un detalle de los contratos de seguros vinculados a la ejecución de las obras. El proyecto inmobiliario debe contar con todas las pólizas de seguro correspondientes a los efectos de cubrir una amplia variedad de riesgos potenciales existentes desde el comienzo de la construcción hasta su finalización, debiendo contemplarse los seguros de responsabilidad civil frente a terceros y exigir a los contratistas seguros de responsabilidad del personal que trabaje en el emprendimiento, como también prever cualquier otro riesgo que resulte razonablemente asegurable.

f) Cuestiones regulatorias: detalle de todas las licencias y aprobaciones regulatorias necesarias de las autoridades de la jurisdicción en la que se encuentra el emprendimiento inmobiliario. Se deberá informar sobre las autorizaciones, habilitaciones, permisos, derechos de construcción, subdivisiones, reglamentos, factibilidades y demás regulación aplicable al emprendimiento, precisando cuales han sido obtenidas a la fecha de autorización de oferta pública, cuáles serán obtenidas con posterioridad y las implicancias de ello.

g) Cuestiones ambientales: se deberá informar con relación al proyecto inmobiliario sobre el cumplimiento de todas las leyes, ordenanzas, normas y regulaciones nacionales, provinciales y municipales del lugar en el que se pretende desarrollar el mismo, en relación con la protección del medio ambiente.

2. En los casos en que se contemple la inversión en renta o financiamiento de la actividad inmobiliaria, se deberá incluir:

a) detalle de las características generales (tipología, ubicación, etc.) de los inmuebles, y los principales términos y condiciones de los contratos celebrados o a celebrarse (plazo, moneda, garantías y avales, seguros, etc.), así como, en su caso, las condiciones de emisión de los créditos y/o valores hipotecarios cedidos.

b) Descripción del administrador y/o asimilables en la cual se incluya la información requerida, según el caso, en el artículo 21, inciso 8., apartados a), b), d), e), f) incisos. 1) y 2), e i) del Capítulo IV, o en el artículo 2° del Capítulo VI del Título V de estas Normas, según corresponda. Adicionalmente se deberá consignar los proyectos en los que se encuentre participando y demás antecedentes profesionales.

3. En todos los supuestos, cuando se prevea la inversión a través de un vehículo particular y/o de instrumentos, deberán detallarse los términos y condiciones de su constitución, acompañando en su caso el contrato constitutivo respectivo, del cual deberá surgir el objeto de creación.

4. Planilla de costos y gastos estimados, el flujo de fondos proyectado con indicación de los supuestos contemplados para su elaboración y el cronograma de pago de servicios de valores fiduciarios o cuotapartes de renta. De corresponder, se deberá incluir el cronograma de integraciones.

5. Información sobre el procedimiento de comercialización, se trate de venta o alquiler de las unidades, o de su adjudicación a los tenedores de valores fiduciarios o cuotapartes.

6. Procedimiento que se aplicará a fin de llevar a cabo la liquidación y cancelación del instrumento.

7. Criterios de valuación y procedimiento previsto para la selección e incorporación de los activos inmobiliarios.

ARTÍCULO 9°.- En caso de no encontrarse previamente identificado el inmueble objeto del PIC, al momento de la autorización de oferta pública, el Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá contener:

a) El plan de inversión con indicación específica de las características y condiciones de elegibilidad de los activos inmobiliarios, considerando las siguientes particularidades según la inversión:

i) En el caso que el objeto prevea desarrollos inmobiliarios, se deberán indicar las características generales (tipología, zona geográfica, etc.) de los proyectos a desarrollar y/o inmuebles a adquirir para posteriormente llevar a cabo la o las obras.

ii) En los casos en que se contemple la inversión en renta o financiamiento de la actividad inmobiliaria, se deberán detallar las características generales (tipología, zona geográfica, etc.) de los inmuebles a adquirir, y los principales términos y condiciones de los contratos de locación a celebrarse (plazo, moneda, garantías y avales, seguros, etc.), así como, en su caso, las condiciones de emisión de los créditos y/o valores hipotecarios cedidos.

b) la información requerida en los incisos 3. a7. del artículo 8° de la presente Sección.

Una vez que la información indicada en el inciso a) se encuentre disponible, la Sociedad Gerente o el Fiduciario deberán publicar la misma en la Autopista de la Información Financiera como Hecho Relevante o Información Complementaria, según el caso.

AUDITOR TÉCNICO.

ARTÍCULO 10.- El auditor técnico deberá ser un profesional técnico independiente idóneo en la materia, que tendrá a su cargo la auditoría de la obra confeccionando un informe sobre el avance de esta, comparando las proyecciones efectuadas con la aplicación real de los fondos a la ejecución de las obras, calculando los desvíos y cualquier otra información que resulte relevante sobre el emprendimiento.

INFORME DE AUDITOR TÉCNICO.

ARTÍCULO 11.- El auditor técnico deberá emitir un informe trimestral sobre las tareas desarrolladas durante la vigencia del fondo común de inversión cerrado y el fideicomiso financiero, incluyendo una conclusión respecto de los resultados arrojados.

Estos informes deberán ser publicados en el sitio web de la Comisión, a través de la Autopista de la Información Financiera, en un plazo que no podrá exceder de los QUINCE (15) días hábiles luego del cierre de cada trimestre que se trate, indicando expresamente dicha obligación en el Prospecto o Suplemento de Prospecto.

PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO CONSTITUIDOS EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 206 DE LA LEY N° 27.440.

ARTÍCULO 12.- A efectos de su autorización para hacer oferta pública, los fondos comunes de inversión cerrados y los fideicomisos financieros constituidos conforme lo dispuesto en el artículo 206 de la Ley N° 27.440 y disposiciones reglamentarias, se regirán por las Secciones I y II del presente Capítulo y, según el caso, por las Secciones I y II del Capítulo VI, y por la Sección II del Capítulo VIII del presente Título. Supletoriamente serán de aplicación las disposiciones generales de los fondos comunes de inversión cerrados y de los fideicomisos financieros, según corresponda.

OBJETO ESPECIAL DE INVERSIÓN.

ARTÍCULO 13.- Los PICs reglamentados en la presente Sección deberán ser integrados por activos que compongan el objeto especial de inversión previsto en primer párrafo del artículo 206 de la Ley Nº 27.440.

En el Prospecto o Suplemento de Prospecto se deberá incluir una Sección en la cual se describa dicho objeto de inversión, con especial indicación a que el vehículo tiene como finalidad el fomento del desarrollo de la construcción de viviendas para poblaciones de ingresos medios y bajos, conforme el rango de viviendas definido por la Resolución de la entonces Secretaría de Vivienda del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda N° 20/2018.

ARTÍCULO 14.- Los PICs de la presente Sección, que posean como objeto de inversión desarrollos inmobiliarios en los términos de lo indicado en el inciso (a) del primer párrafo del artículo 206 de la Ley N° 27.440, deberán dar inicio de ejecución a las inversiones correspondientes al objeto específico en un plazo que no podrá superar los TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días corridos desde la fecha de emisión.

A tales efectos, se entenderá por inicio de ejecución a todo acto que implique la aplicación de al menos un VEINTICINCO POR CIENTO (25%) de los fondos resultantes de la colocación en, sin que la enumeración resulte taxativa, algunas de las siguientes acciones: adquisición de terrenos y/o de inmuebles, inicio de trámites administrativos de permisos de obra, compra de materiales, inicio de desarrollo del proyecto.

En los casos previstos en el primer párrafo del presente artículo, el plazo máximo establecido en el Prospecto o Suplemento de Prospecto para la adecuación de las inversiones, de acuerdo con el porcentaje mínimo de inversión indicado en el segundo párrafo del artículo 10 del Decreto N° 382/2019, no podrá exceder la mitad del plazo de duración del producto del que se trate.

Cuando el objeto de inversión se corresponda con lo dispuesto en los incisos (b) y (c) del primer párrafo del artículo 206 de la Ley N° 27.440, la integración total de las inversiones, conforme el porcentaje mínimo previsto en el artículo 10 del Decreto N° 382/2019, no podrá exceder los CIENTO OCHENTA (180) días corridos desde la fecha de emisión. Dicho período podrá ser prorrogado por un plazo igual o menor, por única vez, debiendo ser comunicada la decisión de prórroga mediante el acceso Hecho Relevante, de la Autopista de la Información Financiera, con los fundamentos del caso.

En todos los casos, se deberá hacer constar en nota a los Estados Contables trimestrales y/o anuales respectivos y, de corresponder, en el informe trimestral del auditor técnico, designado en los términos del artículo 10 del presente Capítulo, el cumplimiento del plan y cronograma de inversión y la afectación de los fondos disponibles a la ejecución de las inversiones específicas seleccionadas.

En caso de que no se diera cumplimiento a los plazos dispuestos en el presente artículo, se deberá convocar a una asamblea de cuotapartistas o de beneficiarios, según corresponda, en los términos de lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 17 de la presente Sección.

Cuando se enajenaren activos computables, una vez que se hubiere cumplido con el porcentaje establecido por el artículo 10 del Decreto N° 382/2019, deberá realizarse en un plazo de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días corridos la reinversión de los fondos obtenidos por dicha enajenación en activos específicos.

CONTENIDO DE PROSPECTO O SUPLEMENTO DE PROSPECTO.

ARTÍCULO 15.- Adicionalmente a lo dispuesto en el artículo 8° de la presente Sección, el Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá exponer, en la Sección TRATAMIENTO IMPOSITIVO APLICABLE, los requisitos establecidos por el artículo 206 de la Ley Nº 27.440 y sus normas reglamentarias, informando las consecuencias impositivas derivadas de la adquisición, tenencia y disposición de los valores negociables emitidos bajo el presente régimen especial.

Asimismo, se deberá incluir, en la Sección correspondiente a CONSIDERACIONES DE RIESGO DE LA INVERSIÓN, una descripción pormenorizada de los riesgos inherentes a este tipo de inversiones y, en particular, un detalle de las consecuencias derivadas del incumplimiento sobreviniente de los requisitos establecidos en el artículo 206 de la Ley N° 27.440 y sus normas reglamentarias.

En el Prospecto o Suplemento de Prospecto se deberán incluir los lineamientos del plan de inversiones y el cronograma de inversión, de acuerdo con lo indicado en el artículo 8° de la presente Sección.

REQUISITOS DE DISPERSIÓN.

ARTÍCULO 16.- La Sociedad Gerente o el Fiduciario, según el caso, deberá controlar el cumplimiento de los requisitos de dispersión establecidos en los incisos b) y c) del artículo 206 de la Ley Nº 27.440. A tal efecto, corresponderá al Agente Depositario Central de Valores Negociables informar a los agentes intervinientes las transferencias operadas.

INCUMPLIMIENTOS.

ARTÍCULO 17.- La Sociedad Gerente y el Fiduciario, deberán informar de manera inmediata a través de la Autopista de la Información Financiera, como Hecho Relevante, el incumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el artículo 206 de la Ley N° 27.440 y sus normas reglamentarias, aplicándose, en el caso de que dicho incumplimiento trate sobre alguno de los requisitos enunciados en los tres primeros incisos del artículo 206 de la Ley N° 27.440, el plazo de subsanación de CIENTO OCHENTA DÍAS (180) dispuesto en el segundo párrafo del artículo 12 del Decreto N° 382/2019, salvo lo dispuesto en el párrafo siguiente.

Los incumplimientos sobrevivientes al porcentaje mínimo de inversión, previsto en el artículo 10 del Decreto N° 382/2019, deberán ser comunicados a la Comisión como Hecho Relevante a través de la Autopista de la Información Financiera y subsanados en el plazo de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO (365) días corridos desde su configuración. En la misma comunicación, se deberán describir las causas del incumplimiento, junto con un plan y cronograma de adecuación que comprenda la afectación de los fondos disponibles al efectivo desarrollo de los proyectos de inversión planteados.

Durante dicho período, se deberá hacer constar en nota a los Estados Contables trimestrales y/o anuales respectivos y, en su caso, en el informe trimestral del auditor técnico, el cumplimiento de lo dispuesto en el tercer párrafo del artículo 10 del Decreto N° 382/2019.

De ser subsanado el incumplimiento, dicha circunstancia deberá ser informada a través de la Autopista de la Información Financiera como Hecho Relevante. Si los incumplimientos no fueren subsanados en los plazos indicados precedentemente, la Sociedad Gerente o el Fiduciario, en cada caso, deberán comunicar dicha circunstancia como Hecho Relevante a través de la Autopista de la Información Financiera y proceder a la convocatoria de la asamblea de cuotapartistas o beneficiarios, a los fines de someter a su consideración la liquidación del vehículo de inversión colectiva o la continuación del mismo sin las características de la presente Sección. En este último caso, se deberán presentar los documentos adaptados a las nuevas circunstancias dentro de los TREINTA (30) días corridos de la resolución asamblearia.

La Comisión Nacional de Valores informará a la Agencia de Recaudación y Control Aduanero cualquier situación de incumplimiento de los requisitos previstos en esta Sección cuando no fueran debidamente subsanados dentro de los plazos estipulados a tal efecto.

SECCIÓN III

PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA PARA EL DESARROLLO DE INFRAESTRUCTURA.

OBJETO – ACTIVO SUBYACENTE.

ARTÍCULO 18.- Se considerarán PICs para el desarrollo de la infraestructura a aquellos vehículos cuyo objeto se encuentre destinado directa o indirectamente al financiamiento, inversión y/o desarrollo de Infraestructura Pública o de Infraestructura Privada.

A los fines de cumplir con el objeto, el activo subyacente deberá estar constituido:

1. Cuando se trate de PICS de Infraestructura Pública por activos relacionados de manera directa o indirecta con el financiamiento de infraestructura pública en cuyos casos el pago esté garantizado por los flujos de fondos del proyecto respectivo o por un flujo de afectación específico.

Cuando el desarrollo de una obra constituya la fuente de pago de los valores negociables emitidos, la misma deberá encontrarse adjudicada.

2. Cuando se trate de PICs de Infraestructura Privada por activos relacionados de manera directa o indirecta con el financiamiento de infraestructura privada, en los que el pago esté garantizado por los flujos de fondos del proyecto o por un flujo de afectación específico.

En ambos casos, podrán incorporarse como activos subyacentes certificados de obra, valores negociables o cualquier otro derecho de cobro, tributos o cargos específicos, entre otros.

CONTRATISTA. INFORME AVANCE DE PROYECTO.

ARTÍCULO 19.- En los PICs contemplados en el presente régimen, en los cuales el desarrollo de una obra se vincule con la fuente de pago de los valores negociables emitidos, se deberá identificar al contratista.

Asimismo, se deberá publicar de manera trimestral, en la AIF, un informe relativo al avance del respectivo proyecto. Adicionalmente, se deberá informar como Hecho Relevante” cualquier desviación significativa que se produzca respecto de la información consignada en el Prospecto o Suplemento de Prospecto.

CONTENIDO DEL PROSPECTO O SUPLEMENTO DE PROSPECTO.

ARTÍCULO 20.- Adicionalmente a lo dispuesto en la Sección VII del Capítulo II o en el artículo 21 del Capítulo IV del presente Título, el Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá contener la siguiente información relativa al objeto del instrumento:

1. En el supuesto que el desarrollo de una obra constituya la fuente de pago de los valores negociables emitidos, se deberá incluir:

a) Descripción del régimen aplicable según la naturaleza de los proyectos seleccionados y el sector de infraestructura relacionado.

b) El plan de obra de la infraestructura, con indicación de las características y condiciones del proyecto, incluyendo sus particularidades según surja del contrato o de los pliegos de licitación:

i. Características generales (tipología, zona geográfica, etc.) de los proyectos a desarrollar;

ii. Destino y uso de la/s obra/s;

iii. Esquema de pago de la obra, plazos, moneda, condiciones de ejecución, garantías, en su caso; información respecto de quien se encuentre a cargo de tales acciones y el instrumento utilizado para certificar el avance de las obras;

iv. Cuando el plan de inversión prevea el financiamiento a través de un vehículo o instrumento particular, o la cesión de derechos de cobro o créditos, deberán detallarse los términos de su constitución, acompañando en su caso los documentos respectivos, de los cuales deberá surgir su vinculación con el proyecto descripto.

c) Descripción del contratista, en los términos del artículo 21, inciso 8.), apartados a), b), d), e), f) incs. 1) y 2), e i) del Capítulo IV o del artículo 2° del Capítulo VI del Título V de estas Normas, según el caso. Adicionalmente se deberá consignar los proyectos en los que se encuentre participando y demás antecedentes profesionales.

En aquellos PICs de Infraestructura Privada en los cuales el contratista no se encuentre identificado, se deberán establecer las condiciones de elegibilidad del mismo y, en oportunidad de su designación, presentar toda la información requerida en el presente como Hecho Relevante a través de la Autopista de la Información Financiera.

d) Detalle del proceso de contratación.

2. En los casos en que el activo subyacente se encuentre constituido por certificados de obra, valores negociables, tributos o cargos específicos, o cualquier instrumento de reconocimiento de derechos de cobro, entre otros, se deberá consignar la siguiente información:

a) los términos indicativos de la emisión, a saber: el emisor, la fecha de emisión, el plazo de vencimiento, moneda, tasa de interés, pagos de capital e intereses, los activos o flujos afectados al pago o en garantía de los compromisos asumidos, según corresponda;

b) un apartado especial que contenga una descripción del o los emisores con especial indicación de la normativa aplicable a ello.

INVERSORES CALIFICADOS.

ARTÍCULO 21.- Los valores negociables que se emitan en el marco de los PICs para el Desarrollo de Infraestructura solo podrán ser adquiridos por Inversores Calificados definidos en la Sección I del Capítulo VI del Título II de estas Normas.

SECCIÓN IV

PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA DE CAPITAL EMPRENDEDOR.

OBJETO – ACTIVO SUBYACENTE.

ARTÍCULO 22.- Se considerarán comprendidos en la presente Sección aquellos PICs con autorización de oferta pública de sus cuotapartes o valores negociables fiduciarios por esta Comisión cuyo objeto se encuentre destinado al financiamiento o inversión en capital emprendedor.

A tales fines los PICs deberán constituirse con inversiones de capital de manera directa o a través de instrumentos o valores convertibles en acciones en empresas que se encuentren en etapa temprana de desarrollo o bien en etapa de expansión, y que al momento de la inversión no se encuentren autorizadas para ofertar ni para negociar públicamente valores negociables en el país ni en el exterior.

Podrán además prever el cumplimiento de lo dispuesto en el párrafo precedente, mediante la inversión en vehículos, cuyo objeto de inversión resulte consistente con lo establecido bajo el presente régimen.

La Sociedad Gerente o el Fiduciario deberá verificar en tales casos que las políticas de inversión, diversificación, seguimiento y desinversión de los vehículos invertidos resulten consistentes con las establecidas en el Prospecto o Suplemento de Prospecto.

CAPITAL EMPRENDEDOR.

ARTÍCULO 23.- A los fines del presente régimen se entenderá comprendida en la definición de Capital Emprendedor a aquellas estrategias de inversión que canalizan financiación de forma directa o indirecta a empresas. El Capital Emprendedor comprende desde el desarrollo de una idea donde el capital semilla es crucial, las primeras fases de la actividad productiva, las etapas de expansión y crecimiento donde la financiación puede permitir dar el salto cualitativo a una dimensión, madurez y competitividad mayores.

EMISIÓN DE CUOTAPARTES DE CONDOMINIO O CERTIFICADOS DE PARTICIPACIÓN.

ARTÍCULO 24.- A los efectos de lo dispuesto en el presente régimen solo podrán emitirse cuotapartes de condominio o certificados de participación.

INVERSORES CALIFICADOS.

ARTÍCULO 25.- Los valores emitidos bajo el presente régimen sólo podrán ser adquiridos por Inversores Calificados, definidos en la Sección I del Capítulo VI del Título II de estas Normas.

GESTOR PROFESIONAL.

ARTÍCULO 26.- Las funciones propias de la actividad de selección y gestión de los activos invertidos deberán ser desarrolladas por un Gestor Profesional, sin que ello implique el desplazamiento de la responsabilidad que pudiera corresponderle a la Sociedad Gerente o al Fiduciario. Al respecto el Gestor deberá actuar con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.

El Gestor Profesional deberá ser una persona jurídica, experto en la administración de los activos específicos objetos de inversión, con amplia experiencia en el ámbito nacional o internacional.

A los fines de la identificación de quienes tengan a su cargo tales funciones de gestión, se deberá incluir una Sección especial en el Prospecto o Suplemento de Prospecto en la cual se incluya la información en los términos requeridos por el artículo 21, inciso 8., apartados a), b), d), e) y f) del Capítulo IV o por el artículo 2° del Capítulo VI del Título V de estas Normas, según el caso, con indicación de los antecedentes de la gestión llevada a cabo en sociedades de similares características a las sociedades elegibles.

La función de Gestor podrá ser ejercida por la Sociedad Gerente o por el Fiduciario siempre que acredite contar con la idoneidad suficiente para llevar a cabo las funciones respectivas.

Se deberá presentar copia de instrumento suficiente del Gestor por la cual resuelve su participación en el vehículo respectivo.

COMITÉ DE INVERSIONES.

ARTÍCULO 27.- En igual sentido se podrá designar un comité de inversiones.

El comité de inversiones tendrá a su cargo el asesoramiento en la ejecución de la política de inversión y desinversión del vehículo, así como la selección y análisis de las sociedades elegibles sin que ello implique el desplazamiento de la responsabilidad que pudiera corresponderle a la Sociedad Gerente o al Fiduciario.

El comité deberá ser integrado por expertos en el objeto de las sociedades en las que se pretenda invertir, con amplia experiencia y formación profesional en el ámbito nacional o internacional y con al menos un miembro por la Sociedad Gerente o el Fiduciario Financiero.

En el supuesto en que el instrumento contemple más de un rubro o sector de inversión se podrán conformar comités específicos en la materia de que se trate.

A los fines de la identificación de quienes integren el comité y su actuación, se deberá incluir una Sección especial en el Prospecto o Suplemento de Prospecto en la cual se incluya la siguiente información:

1. Identificación de todos sus participantes.

2. Datos relativos a la actividad profesional y su matriculación.

3. Antecedentes profesionales con indicación de los antecedentes de la gestión llevada a cabo en sociedades de similares características a las sociedades elegibles.

4. Modalidad operativa de las reuniones de comité.

5. Políticas de actuación.

CONTENIDO DEL PROSPECTO O SUPLEMENTO DE PROSPECTO.

ARTICULO 28.- Adicionalmente a lo dispuesto en la Sección VII del Capítulo II o en el artículo 21 del Capítulo IV del presente Título, el Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá contener la siguiente información:

1. Una descripción pormenorizada en la Sección de ADVERTENCIAS de los riegos propios de la inversión. Al respecto deberán contemplarse en forma destacada, los riesgos inherentes a la inversión en capital emprendedor, y en particular los asociados a la etapa de desarrollo de las sociedades elegibles y el o los sectores de actividad económica en los cuales se realizarán las inversiones, entre otros. Asimismo, deberá incluirse la siguiente leyenda: “La inversión en el presente Producto de Inversión Colectiva de Capital Emprendedor implica la asunción de un alto riesgo, por lo que puede verse afectado el recupero total o parcial del capital invertido.”

2. La descripción de los activos elegibles y contemplar el plan y cronograma de inversión con indicación de las sociedades objeto de inversión y/o las características y condiciones de elegibilidad, información sobre los sectores de la actividad económica involucrados, localización, pautas mínimas de diversificación, incluyendo cantidades mínimas y máximas de sociedades elegibles, así como límites mínimos y máximos de inversión por sociedad. El cronograma y la estrategia de inversión deberá contemplar plazos acordes con el plazo de vigencia de manera de garantizar el cumplimiento del objeto del vehículo que se trate.

3. La descripción del Gestor Profesional y de los miembros del comité de inversiones, de corresponder y los antecedentes personales, técnicos y empresariales de los demás sujetos que participen en el asesoramiento, gestión o control de las inversiones, incluyendo información sobre el grupo económico, sus vinculaciones económicas y jurídicas, sus directivos y/o grupo económico, con las sociedades elegibles.

4. La metodología de valuación de las inversiones.

5. Pautas y procedimiento de selección de las sociedades elegibles.

6. La descripción de las políticas de seguimiento de las sociedades invertidas, con descripción de la composición, atribuciones y funcionamiento del comité de control, de corresponder.

7. Las políticas relacionadas con los posibles conflictos de interés, su prevención, identificación, tratamiento, mitigación y seguimiento.

8. Las políticas de salida o estrategias de desinversión y el procedimiento que se aplicará a fin de llevar a cabo la liquidación del PIC.

9. El flujo de fondos teórico proyectado como mínimo en TRES (3) escenarios, detallando los supuestos contemplados en su elaboración.

En los supuestos en que se prevea la inversión indirecta el Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá contener, adicionalmente, las condiciones de elegibilidad del vehículo particular, el cual deberá contemplar políticas consistentes con las descriptas en los apartados precedentes.

En el caso que se prevea la inversión exclusiva en un solo vehículo de inversión, tal previsión deberá estar debidamente explicitada en el Prospecto o Suplemento de Prospecto.

INFORME TRIMESTRAL DE VALUACIÓN.

ARTÍCULO 29.- Se deberá elaborar un informe de valuación por un contador público independiente matriculado en el Consejo Profesional respectivo con una antigüedad en la matrícula no inferior a CINCO (5) años, el cual deberá contener la valuación de las inversiones realizadas conforme al método establecido en el Prospecto, y, de existir, en función a las operaciones de Mercado ocurridas, avaladas con la debida documentación respaldatoria.

El Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá contener un detalle del método de valuación que se utilizará a fin de valuar los activos a valores de Mercado.

Los informes deberán contar con la firma legalizada por el Consejo Profesional respectivo y publicarse de manera trimestral en el sitio web de la Comisión, a través de la Autopista de la Información Financiera, en un plazo que no podrá exceder de los CUARENTA Y DOS (42) días corridos luego del cierre de cada trimestre.

REGIMEN INFORMATIVO ESPECIAL.

ARTÍCULO 30.- Se tendrá por cumplimentada la exigencia, según el caso, del inciso b) del artículo 34 de la Sección VII del Capítulo II o del artículo 33 2. de la Sección XIV del Capítulo IV del presente Título con la presentación de los informes trimestrales de valuación enunciados en el artículo precedente. En su caso, se deberá dejar constancia de la opción ejercida en el Prospecto o Suplemento de Prospecto a fin de advertir al público inversor.

Por su parte, y en relación con la exigencia de presentación de Estados Contables por períodos anuales, se requerirá la publicación en la Autopista de la Información Financiera de los Estados Contables respectivos dentro de los CIENTO VEINTE (120) días de cerrado el ejercicio.

ARTÍCULO 31.- La Sociedad Gerente o el Fiduciario deberá proceder a la publicación con periodicidad trimestral de un informe sobre la evolución de las inversiones realizadas y de la aplicación de los fondos, indicando el nivel de cumplimiento del plan de negocios y los eventuales desvíos detectados durante su implementación, justificando los motivos.

En los supuestos en los cuales la inversión se realice a través de vehículos, la Sociedad Gerente o el Fiduciario deberá procurar la difusión de la información periódica emitida por los vehículos elegibles, en relación con las respectivas inversiones en los términos de lo dispuesto en el párrafo precedente.

El presente informe deberá ser publicado a través de la Autopista de la Información Financiera, en un plazo que no podrá exceder de los QUINCE (15) días hábiles luego del cierre de cada trimestre de que se trate.

PROHIBICIONES Y CONFLICTOS DE INTERÉS.

ARTÍCULO 32.- Las inversiones en una misma sociedad elegible no podrán superar, al momento de realizarse la inversión, el VEINTE POR CIENTO (20%) del patrimonio del fondo común de inversión o del fideicomiso financiero ni más del TREINTA Y CINCO POR CIENTO (35%) en sociedades pertenecientes a un mismo grupo económico.

Tales restricciones no serán de aplicación cuando la inversión se efectúe a través de un vehículo particular, en cuyo caso deberá verificarse que las inversiones realizadas por el vehículo poseen adecuados niveles de diversificación.

En caso de que se proponga invertir el patrimonio del fondo común de inversión o del fideicomiso en sociedades que mantengan vinculaciones con la Sociedad Gerente o el Fiduciario, el gestor o los miembros integrantes del comité de inversiones, se deberá contar con una valuación independiente al momento de la inversión y proceder conforme lo dispuesto en el inciso 7 del artículo 28 de la presente Sección.

DETERMINACIÓN DE LAS INVERSIONES.

ARTÍCULO 33.- En los casos de los PICs que no cuenten con la determinación de las sociedades elegibles al momento de su constitución, una vez efectivizada la inversión, de manera directa o indirecta, la Sociedad Gerente o el Fiduciario deberá remitir, mediante Hecho Relevante publicado en la Autopista de la Información Financiera, información sobre la operación incluyendo, antecedentes, denominación social, objeto y actividad de la sociedad invertida, el monto de la inversión y el porcentaje de la participación en el capital social, plan de negocios e inversiones previstas, así como los términos indicativos del contrato de suscripción y de los convenios de gobierno y administración, junto con el informe de valuación inicial y, en su caso, el informe respectivo del comité de inversiones, de corresponder.

PROCESOS DE DESINVERSIÓN.

ARTÍCULO 34.- En oportunidad de producirse la desinversión total o parcial en una sociedad elegible, se deberá proceder a la difusión correspondiente, mediante Hecho Relevante publicado en la Autopista de la Información Financiera, con indicación de los aspectos relevantes de la operación (sociedad elegible, monto de la inversión, porcentaje en el patrimonio del PIC valor de la operación y metodología de valuación aplicada, entre otros).

SECCIÓN V

PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA PARA EL FOMENTO DEL DESARROLLO PRODUCTIVO Y DE LAS ECONOMIAS REGIONALES.

OBJETO – ACTIVO SUBYACENTE.

ARTÍCULO 35.- A los efectos de lo dispuesto en la presente Sección se considerarán PICs para el fomento del desarrollo productivo y de las economías regionales a aquellos cuyo objeto se encuentre destinado al desarrollo, el financiamiento y/o la inversión en productos de la economía real, incluyendo cadenas de valor, que tenga por finalidad mejorar los niveles de productividad y/o el desempeño ambiental y/o propender el desarrollo de capacidades de actores y sectores económicos relevantes en la República Argentina.

A fin de cumplir con el objeto, el activo subyacente podrá constituirse con derechos de exportación, derechos crediticios o derechos de cobro de sumas de dinero, de cualquier naturaleza, con o sin garantía incluyendo sin limitación créditos prendarios, facturas, facturas de crédito, pagarés, cheques, letras de cambio, warrants, contratos y cualquier otro tipo de créditos y/o derechos.

GARANTÍAS.

ARTÍCULO 36.- El activo subyacente que conforme los PICs que se constituyan en los términos de la presente Sección podrá ser garantizado por una o más entidades de garantía inscriptas en la nómina de entidades habilitadas para garantizar instrumentos en el mercado de capitales.

SECCIÓN VI

PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA SUSTENTABLES.

OBJETO.

ARTÍCULO 37.- Serán considerados “Fondos Comunes de Inversión cerrados o Fideicomisos Financieros Sustentables” aquellos que se constituyan de acuerdo a lo establecido en los “Lineamientos para la Emisión de Valores Negociables Temáticos en Argentina”, contenidos en el Anexo III del Capítulo I del Título VI de estas Normas.

DESTINO DE LOS FONDOS.

ARTÍCULO 38.- A los fines de dar cumplimiento con el objeto del presente régimen el activo subyacente deberá destinarse de manera directa o indirecta al financiamiento o refinanciamiento, ya sea en parte o en su totalidad, de proyectos o actividades nuevos o existentes con beneficios ambientales, sociales y/o sustentables. Asimismo, podrán, además, prever el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 37 mediante la inversión en vehículos cuyo objeto resulte consistente con lo establecido bajo el presente régimen. La divulgación acerca del destino de los fondos podrá realizarse siguiendo los estándares reconocidos en los “Lineamientos para la emisión de Valores Negociables Temáticos en Argentina” o los “Estándares de Impacto para Bonos y Fondos ODS de SDG Impact (PNUD)”.

LISTADO EN PANEL O SEGMENTO ESPECIAL DE MERCADO.

ARTÍCULO 39.- A los fines del presente régimen la Sociedad Gerente o el Fiduciario deberá solicitar, junto con la tramitación de la autorización de oferta pública, la autorización de listado en un Mercado que cuente con segmentos y/o paneles de negociación para valores negociables verdes, sociales y sustentables, y contar con su conformidad respecto a la citada calificación. Los fondos comunes de inversión cerrados o fideicomisos financieros de este régimen deberán estar listados en el segmento y/o panel del Mercado que haya prestado su conformidad.

REVISIÓN EXTERNA.

ARTÍCULO 40.- Los fondos comunes de inversión cerrados o fideicomisos financieros deberán contar con una revisión externa elaborada por un tercero independiente, con experiencia en materia ambiental y/o social, y su informe deberá adecuarse a los requisitos que dispongan los reglamentos de listado de los Mercados que cuenten con segmentos o paneles específicos para estos valores negociables. Sin perjuicio de ello, a efectos de una adecuada divulgación de información al público inversor, el Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá identificar al tercero independiente a cargo de la revisión externa indicando al menos su nombre o razón social, domicilio de su oficina y, asimismo, indicar su experiencia en la materia, a través de credenciales, certificaciones o cualquier otro elemento que permita evidenciar su idoneidad para llevar a cabo la revisión.

INFORME DEL REVISOR EXTERNO. RÉGIMEN INFORMATIVO.

ARTÍCULO 41.- Los fondos comunes de inversión cerrados o fideicomisos financieros que se constituyan en los términos de esta Sección deberán acompañar ante la Comisión el informe de revisión inicial a ser presentado en el Mercado respectivo, así como también publicar a través de la AIF los informes periódicos sucesivos.

CONTENIDO DEL PROSPECTO O SUPLEMENTO DE PROSPECTO.

ARTÍCULO 42.- Adicionalmente a lo dispuesto en la Sección VII del Capítulo II y artículo 21 del Capítulo IV del presente Título, el Prospecto o Suplemento de Prospecto deberá contener la siguiente información:

1. La leyenda indicada en el artículo 7° del Capítulo IX Título II de estas Normas.

2. Descripción de quien resulte revisor externo.

3. Descripción del o los proyectos, o categorías de proyectos sociales, verdes y/o sustentables, que se pretenden financiar con el producido de la colocación de los valores negociables. En este último caso, deberá indicarse el proceso de evaluación que se utilizará para la selección de proyectos, mencionando los criterios de elegibilidad y de exclusión que se emplearán, como así también los mecanismos de control y reporte para informar sobre su avance.

4. Detalle de los mecanismos a ser utilizados para garantizar la trazabilidad de los proyectos a ser financiados y la transparencia en el uso de los fondos disponibles y de los procedimientos diseñados para monitorear dichos fondos hasta su asignación total, admitiéndose que puedan ser invertidos de forma temporal en instrumentos financieros que se encuentren definidos en el Prospecto o Suplemento de Prospecto.

5. Tiempo y cronograma estimado para la asignación total de los fondos.

6. Descripción de las consecuencias que derivarían del incumplimiento en la aplicación de los fondos disponibles a la financiación o refinanciación total o parcial de los proyectos que componen el objeto exclusivo y específico del fondo común de inversión cerrado o fideicomiso financiero.

7. Cuando el plan de inversión prevea la inversión a través de un vehículo particular, deberá detallarse los términos de su constitución, acompañando en su caso el contrato constitutivo respectivo, del cual deberá surgir el objeto de creación consistente con lo establecido bajo el presente régimen.

8. Según las características de la inversión, la descripción, los antecedentes personales, técnicos y empresariales de los sujetos que participen en el asesoramiento y gestión de las inversiones, incluyendo información sobre el grupo económico, como así también sus vinculaciones económicas y jurídicas, sus directivos y/o grupo económico, con los activos elegibles.

9. Proceso de selección y evaluación de los activos con descripción, y en su caso, de la composición, atribuciones y funcionamiento del órgano integrado a tales fines.

10. Descripción de las políticas de seguimiento de las inversiones, con descripción de la composición, atribuciones y funcionamiento del órgano conformado a tales fines.

INCUMPLIMIENTO.

ARTÍCULO 43.- En el supuesto que, por algún motivo, el fondo común de inversión cerrado o fideicomiso financiero sea excluido del segmento o panel específico de valores negociables sociales, verdes o sustentables en el que se encontraba listado, se deberán adaptar los documentos a la nueva circunstancia. A todo efecto, se deberá contar con el consentimiento de los cuotapartistas o beneficiarios, a fin de proseguir con el fondo común de inversión o fideicomiso financiero de que se trate, salvo que dicha circunstancia y sus particularidades se encontraren advertidas y debidamente descriptas en los instrumentos de la transacción.

SECCIÓN VII

RÉGIMEN DE PRODUCTOS DE INVERSIÓN COLECTIVA DE CESE LABORAL

OBJETO.

ARTÍCULO 44.- En los términos y con el alcance previsto en el Decreto N° 847/2024, se considerarán “Productos de Inversión Colectiva de Cese Laboral” (PICs de Cese Laboral) a los fondos comunes de inversión abiertos y a los fideicomisos financieros que se constituyan en los términos del artículo 11 del Anexo II del mencionado Decreto con las exigencias allí dispuestas.

NOTIFICACIÓN FEHACIENTE.

ARTÍCULO 45.- Los PICs de Cese Laboral que se constituyan en los términos del presente Capítulo deberán precisar en el contrato de fideicomiso o en el reglamento de gestión, un mecanismo de notificación fehaciente –que podrá comprender medios electrónicos- mediante el cual se comunicará al Fiduciario Financiero o a los órganos del FCI, según corresponda, del acaecimiento de la causal que torne exigible el pago de las sumas resultantes del sistema de cese o el cambio de titularidad de las cuotapartes en favor del trabajador.

Antecedentes Normativos:

- Sección I, Artículo 11 derogado por art. 8° de la Resolución General N° 1076/2025 de la Comisión Nacional de Valores B.O. 24/07/2025. Vigencia: a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina;

- Sección I, Artículo 2° sustituido por art. 3° de la Resolución General N° 992/2024 de la Comisión Nacional de Valores B.O. 19/2/2024. Vigencia: a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina;

- Sección II, Artículo 14 Bis incorporado por art. 1° de la Resolución General N° 927/2022 de la Comisión Nacional de Valores B.O. 18/4/2022. Vigencia: a partir del día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina;

- Sección IV incorporada por art. 1° de la Resolución General N° 882/2021 de la Comisión Nacional de Valores B.O. 12/2/2021. Vigencia: a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina;

- Capítulo V incorporado por art. 8° de la Resolución General N° 855/2020 de la Comisión Nacional de Valores B.O. 11/9/2020. Vigencia: a partir del día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina.