PODER EJECUTIVO
Decreto 1017/2024
DNU-2024-1017-APN-PTE - Hipotecas. Disposiciones.
Ciudad de Buenos Aires, 12/11/2024
VISTO el Expediente N° EX-2024-118519568-APN-SDTHYV#MEC, la Ley de
Ministerios N° 22.520 (texto ordenado por Decreto N° 438 del 12 de
marzo de 1992) y sus modificatorias, el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACIÓN, las Leyes Nros. 17.801, 24. 464 y 27.440, el “REGLAMENTO DE LA
LEY DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE PARA LA CAPITAL FEDERAL –
DECRETO Nº 2080/80 – T.O. 1999”, y sus respectivas modificatorias, y
CONSIDERANDO:
Que el crédito hipotecario constituye un instrumento fundamental para
el acceso a la vivienda, para el desarrollo de la inversión privada y
para impulsar la reactivación económica y productiva en el territorio
nacional.
Que, en virtud de ello, resulta necesario impulsar y consolidar un
mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo.
Que esas acciones presentan varios desafíos pero, sin perjuicio de
ello, existen justificaciones claras para avanzar en su desarrollo.
Que ese instrumento de crédito no solo es clave e imprescindible para
mejorar el acceso a la vivienda de muchas familias, sino al mismo
tiempo, para ayudar a estabilizar sectores económicos, impulsar el
empleo en la construcción y los sectores ligados a la misma.
Que para avanzar con este mercado, una de las condiciones ineludibles
era mejorar la estabilidad macroeconómica, incluyendo la reducción de
la inflación, la estabilización del tipo de cambio y una mejora en los
salarios reales de forma sostenida.
Que, en este sentido, las medidas económicas anunciadas por el Gobierno
Nacional desde el mes de diciembre de 2023 han permitido que los
indicadores económicos de los últimos meses presenten resultados
positivos, lo que ha configurado un escenario propicio y adecuado para
impulsar la reactivación económica y productiva, el crecimiento del
empleo registrado, el acceso al crédito hipotecario y la inversión
privada.
Que con un ajuste importante en las cuentas públicas en los primeros
NUEVE (9) meses del año, el gasto primario se redujo en aproximadamente
un TREINTA POR CIENTO (30 %) interanual en términos reales, lo que dio
lugar a NUEVE (9) meses consecutivos de superávit primario, período en
el cual el Sector Público Nacional acumuló un superávit primario de
aproximadamente 1,7 % del PIB y un superávit financiero de 0,4 % del
PIB.
Que, en este sentido, la inflación minorista de septiembre se ubicó en
el 3,5 % -continuando su descenso en el mes de octubre-, y la mayorista
se estabilizó en torno al 2 %, ambas con una tendencia descendente, lo
que permitió que los salarios crecieran más que el nivel generalizado
de precios según los datos del INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA Y
CENSOS (INDEC).
Que en agosto, el índice salarial aumentó 5,7 %, por encima del 4,2 %
del índice de Precios al Consumidor (IPC); el crecimiento mensual se
debió a subas de 5 % en el sector privado registrado, 4,7 % en el
sector público y 10,6 % en el sector privado no registrado, lo que
representa CINCO (5) meses consecutivos de mejora de los salarios en
términos reales, los cuales crecieron 7,4% en lo que va del año, o 12 %
desde marzo.
Que, por otro lado, la mejora en las exportaciones, que crecieron entre
enero y septiembre de este año un 23,8 % con respecto al mismo período
del 2023, impulsó el superávit comercial y el incremento sostenido de
las reservas internacionales, e hizo que el tipo de cambio se
estabilice, con una brecha respecto de los dólares financieros de menos
del QUINCE POR CIENTO (15 %).
Que, en ese marco, se entiende que se encuentran dadas las condiciones
económicas y financieras que permiten estimular un mercado de créditos
hipotecarios, resultando indispensable avanzar con las medidas para
garantizar de inmediato las condiciones que sienten las bases para
fomentar los mismos e impulsar el sector inmobiliario y urbanístico,
con el objetivo de reducir el déficit habitacional y reactivar la
economía.
Que así deviene indispensable en esta instancia, momento del inicio del
crecimiento económico, tomar de manera urgente todas las medidas
conducentes que, además de los beneficios arriba detallados, tiendan a
impulsar la reactivación económica y productiva, el crecimiento del
empleo registrado, el acceso al crédito hipotecario y la inversión
privada.
Que en el artículo 2° de la Ley N° 17.801 y sus modificatorias se
establece que los documentos allí consignados, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y demás previsiones de esa ley, deberán ser
inscriptos en los Registros de la Propiedad Inmueble de las Provincias
y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, de acuerdo con lo dispuesto
por los artículos 1890, 1892, 1893 y concordantes del CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL DE LA NACIÓN.
Que por el artículo 1° del Decreto N° 962 del 26 de octubre de 2018 se
sustituyó el artículo 2° del REGLAMENTO DE LA LEY DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE PARA LA CAPITAL FEDERAL – Decreto N° 2080/80 - T.O.
1999, disponiéndose que el Registro de la Propiedad Inmueble tomará
razón de los documentos indicados en el artículo 2° de la Ley N° 17.801
y sus modificatorias, siempre que se refieran a inmuebles ubicados en
la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES; estableciendo, asimismo, que con
relación a los boletos de compraventa, en los términos de lo previsto
en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, tomará
nota de los referidos a futuras unidades funcionales o complementarias,
respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su
inexistencia actual.
Que en el artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, se
establece que el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad
sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador
pagó como mínimo el VEINTICINCO POR CIENTO (25 %) del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha
cierta; y d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral,
sea posesoria.
Que, conforme el artículo 2191 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACIÓN, los derechos reales de garantía son indivisibles, lo que
significa que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte
de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus
partes.
Que, sin perjuicio de ello, el citado precepto legal establece que
puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y
de los bienes afectados y, asimismo, que puede disponerla el juez
fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que no se
ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a
su propio interés.
Que, entre aquellos derechos reales de garantía, se encuentra la
denominada hipoteca divisible, instrumento idóneo para garantizar el
otorgamiento de créditos destinados al desarrollo de emprendimientos
privados que contemplen la conformación de unidades funcionales
afectadas a la aludida garantía, en forma autónoma e individual.
Que en el artículo 2114 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION se
define al derecho de superficie, como “…un derecho real temporario, que
se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la
facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades
de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título
y las leyes especiales.”
Que, asimismo, por el artículo 2120 del mencionado cuerpo normativo,
entre las facultades del superficiario, se determina la posibilidad de
que el titular del derecho de superficie grave con hipoteca el derecho
de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de
superficie, permitiendo de esta manera que los titulares de ese derecho
real puedan también acceder al mercado hipotecario para la construcción
de su vivienda.
Que si bien se le ha reconocido a este derecho una utilidad fundamental
para impulsar la actividad de la construcción, resulta imprescindible
su promoción y difusión a fin de que sea lo suficientemente ejercido en
el tráfico mercantil.
Que los desarrollos inmobiliarios contribuyen al crecimiento económico
y a la generación de empleo y se llevan a cabo, principalmente, a
través del aporte económico de sus promotores, mediando el crédito
otorgado por entidades financieras a las preventas realizadas
celebradas por adquirentes de unidades futuras mediante la suscripción
de boletos de compraventa.
Que en la Ley de Ministerios N° 22.520 (texto ordenado por Decreto N°
438 del 12 de marzo de 1992) y sus modificatorias se estableció que
compete al MINISTERIO DE ECONOMÍA asistir al Presidente de la Nación en
todo lo inherente a la política de desarrollo de viviendas, hábitat e
integración urbana.
Que en concordancia con los objetivos del gobierno nacional resulta
imprescindible implementar medidas concretas mediante la aplicación de
institutos contemplados en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN a
fin de brindar herramientas tendientes a fortalecer los créditos
hipotecarios como instrumentos fundamentales para el acceso a la
vivienda y el desarrollo de la inversión privada.
Que esos instrumentos proponen a los distintos actores del mercado
aquellas condiciones que permiten fortalecer principalmente su
oponibilidad a terceros y, de tal forma, coadyuvar a la seguridad
jurídica necesaria para dinamizar el tráfico mercantil en el sector.
Que uno de los principales obstáculos para el otorgamiento de créditos
con garantías reales es la dificultad que existe en los procesos de
aprobación, subdivisión y registración de los proyectos inmobiliarios
por parte de las distintas jurisdicciones.
Que dicha situación reduce considerablemente la oferta de viviendas
pasibles de ser hipotecadas, encontrándonos con que a nivel nacional
existen más de UN MILLÓN TRESCIENTAS MIL (1.300.000) viviendas
terminadas sin escritura y más de QUINIENTAS MIL (500.000) en la
PROVINCIA DE BUENOS AIRES, según datos del Censo Nacional de Población,
Hogares y Viviendas 2022 efectuado por el INSTITUTO NACIONAL DE
ESTADÍSTICA Y CENSOS (INDEC).
Que ello limita el acceso al financiamiento de futuras obras a
ejecutarse por el sector privado y restringe la afectación de las
unidades funcionales o lotes de terreno.
Que, sin perjuicio de la deseable iniciativa de las diferentes
jurisdicciones locales de impulsar la desburocratización y la
eficiencia de los sistemas de subdivisión de inmuebles, el CÓDIGO CIVIL
Y COMERCIAL DE LA NACIÓN contiene instrumentos que permiten subsanar
dicha problemática.
Que en consecuencia resulta apropiado contemplar las previsiones del
artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN para supuestos
en los que, en razón de la inexistencia o estado de situación
constructiva actual de la unidad inmueble objeto del boleto de
compraventa, no resulte posible la posesión por parte del comprador.
Que, por otra parte, debido a que no todos los registros públicos de la
propiedad inmueble de las jurisdicciones locales contemplan la
registración de boletos de compraventa, corresponde facultar a
entidades de derecho privado a llevar la anotación de los aludidos
negocios jurídicos, en las condiciones previstas en el artículo 1170
del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
Que teniendo en cuenta la aplicación diversa de los institutos de
derechos reales establecidos en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACIÓN por parte del Gobierno Nacional, de los Gobiernos Provinciales,
del Gobierno de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y de los municipios,
es que resulta necesario impulsar el dictado de pautas generales para
garantizar el ejercicio pleno de los derechos reales previstos en el
referido Código, tendiente a asegurar la vigencia y aplicación efectiva
del derecho de propiedad, promoviendo el uso uniforme de los institutos
de derechos reales y el desarrollo de un esquema de armonización
federal en la materia.
Que en tal sentido se entiende pertinente que el MINISTERIO DE ECONOMÍA
establezca las medidas complementarias necesarias para la anotación de
los boletos de compraventa, con el objeto de promover la agilidad en su
depósito, negociación y transmisibilidad, asegurando la vigencia y
resguardo del derecho de propiedad y acceso a la vivienda.
Que además resulta conveniente invitar a las provincias y a la CIUDAD
AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a adoptar, por sí o a través de la autoridad
local que resulte competente, las medidas que fueren necesarias para
implementar la registración de los boletos de compraventa o cualquier
otro contrato equivalente e incentivar la utilización del derecho de
superficie como derecho susceptible de hipoteca.
Que la dificultad de concretar desarrollos inmobiliarios con
financiamiento bancario ha sido, en gran medida, resultado de la
interferencia indebida del Estado en el mercado, manifestada
principalmente en la exigencia de un seguro obligatorio en los
contratos de prehorizontalidad.
Que, sin perjuicio de los nobles objetivos que el legislador persiguió
al crear dicha normativa, el diseño y estructura de sus disposiciones
han demostrado ser de imposible cumplimiento en el mercado, debido a la
falta de oferta adecuada y a los altos costos del producto. Esto ha
impedido la concreción de inversiones necesarias y, en consecuencia, ha
limitado el acceso a una vivienda para amplios sectores de la sociedad.
Que la no interferencia del Estado en esta materia permitirá que las
partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las
condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y
siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe.
Que esta medida tendrá un efecto positivo en la ciudadanía en su
conjunto, favoreciendo no solo la generación de una mayor oferta de
propiedades nuevas para compra o alquiler, sino también la reducción de
los precios de las unidades.
Que, en consecuencia, deviene necesario establecer que el seguro
previsto en el artículo 2071 de CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN,
en el marco de la autonomía de la voluntad, sea facultativo para las
partes.
Que por el artículo 10 de la Ley N° 24.464 se creó el Consejo Nacional
de la Vivienda como órgano asesor del Estado Nacional, las Provincias y
los municipios en toda cuestión vinculada a la temática de vivienda, y
por el artículo 11 de dicha ley se dispuso que el mismo está integrado
por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, los estados provinciales que adhieran
a dicha ley y la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.
Que el Consejo tiene entre sus finalidades la de coordinar la
planificación del Sistema Federal de Vivienda y proponer anteproyectos
de normas legales técnicas y administrativas, por lo que resulta
necesario facultar al MINISTERIO DE ECONOMÍA para que, en el ámbito de
dicho Consejo, fomente políticas públicas y acuerdos de cooperación a
nivel federal y regional orientados, tal como se ha reseñado supra, a
propiciar y garantizar un ejercicio efectivo y homogéneo de los
derechos reales previstos en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN,
asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y el acceso
a la vivienda.
Que, asimismo, corresponde encomendar a la SUPERINTENDENCIA DE SEGUROS
DE LA NACIÓN la promoción del desarrollo de coberturas de riesgos
provenientes de operaciones de crédito hipotecario en el marco de lo
establecido en el inciso 2 del artículo 24 de la Ley N° 20.091 y sus
modificatorias.
Que resulta necesario encomendar a la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES
promover la estandarización de las hipotecas que aquí se prevén, a fin
de facilitar la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el
mercado de capitales.
Que desarrollar un mercado de créditos hipotecarios en la REPÚBLICA
ARGENTINA es urgente, considerando en primer lugar que el país
atraviesa un déficit de vivienda, con gran parte de la población sin
acceso a la casa propia ya que por décadas los gobiernos anteriores no
impulsaron medidas reales y efectivas para el acceso a los créditos
hipotecarios.
Que en tal sentido, el hecho de que la reactivación económica se
encuentre en una fase temprana exige necesariamente una respuesta
urgente en la implementación de políticas que promuevan la estabilidad
y confianza en el mercado.
Que las herramientas legales que respaldan el financiamiento de
proyectos nuevos se convierten, por tanto, en elementos indispensables
para asegurar que el sector inmobiliario pueda responder a la demanda
de viviendas de manera sostenida.
Que el impacto positivo de estas herramientas en el mercado
inmobiliario se extiende a otros sectores económicos, generando un
efecto multiplicador en la creación de empleo, la movilidad de
capitales y el crecimiento del consumo.
Que atento las razones expuestas en los considerandos precedentes y en
base a la situación de los sectores que tienen dificultad para acceder
a una vivienda, se requiere celeridad en la aplicación de nuevas
soluciones jurídicas que coadyuven a dar respuesta a las demandas de la
sociedad.
Que se encuentran cumplidos todos los requisitos formales y
sustanciales exigidos por el artículo 99, inciso 3 de la CONSTITUCIÓN
NACIONAL, tornando imposible seguir los trámites ordinarios previstos
por en la misma para la sanción de las leyes.
Que la Ley Nº 26.122 regula el trámite y los alcances de la
intervención del H. CONGRESO DE LA NACIÓN respecto de los Decretos de
Necesidad y Urgencia dictados por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, en
virtud de lo dispuesto por el artículo 99, inciso 3 de la CONSTITUCIÓN
NACIONAL.
Que la citada ley determina que la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE tiene
competencia para pronunciarse respecto de la validez o invalidez de los
Decretos de Necesidad y Urgencia, así como para elevar el dictamen al
plenario de cada Cámara para su expreso tratamiento, en el plazo de
DIEZ (10) días hábiles.
Que el servicio de asesoramiento jurídico pertinente ha tomado la intervención que le compete.
Que la presente medida se dicta en uso de las atribuciones conferidas
por el artículo 99, incisos 1 y 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
Por ello,
EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS
DECRETA:
TÍTULO I.
DE LAS HIPOTECAS DIVISIBLES PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS
ARTÍCULO 1°.- HIPOTECAS DIVISIBLES. Podrán constituirse hipotecas
divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la
posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o
conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas
del dominio común, de acuerdo a los términos y condiciones indicados en
los artículos siguientes.
ARTÍCULO 2°.- REQUISITOS DEL ACTO CONSTITUTIVO. El acto constitutivo de
la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:
1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor;
2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la
subdivisión, en el que deberá constar el número, características y
destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que
describa el proyecto urbanístico; y
3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin que, una vez
concluida la división del inmueble y transferido el dominio o
constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente,
se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía
hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e
independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que
le pudiere corresponder a estos últimos.
En la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo
inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a
los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de
superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida
división. Cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda
correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las
condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de
deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia
correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la
unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del
gravamen hipotecario oportunamente constituido.
ARTÍCULO 3°.- PUBLICIDAD REGISTRAL. Al tomar razón de las hipotecas
divisibles los Registros de la Propiedad Inmueble u organismo con
competencia para registrar los documentos de constitución, transmisión,
declaración, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles ubicados en cada jurisdicción, deberán dejar constancia
expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se
encuentra afectado a la divisibilidad en los términos del presente
decreto.
Las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto
del desarrollo inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del
inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia
judicial.
ARTÍCULO 4°.- DISPONIBILIDAD DE LAS HIPOTECAS DIVISIBLES. Al
constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las
partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a
fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la
legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el
sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus
modificatorias.
TÍTULO II.
DE LA HIPOTECA SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS
ARTÍCULO 5°.- HIPOTECAS SOBRE DERECHO REAL DE SUPERFICIE. El titular
del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho
real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o
sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de
duración del derecho de superficie, de acuerdo con lo establecido en
los artículos 2120 y 2206 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 6°.- REQUISITOS DEL ACTO CONSTITUTIVO. El acto constitutivo de
la hipoteca sobre el derecho real de superficie deberá cumplir con los
requisitos establecidos en el artículo 2208 y ccdtes. del CÓDIGO CIVIL
Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 7°.- EMPLAZAMIENTO DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE SOBRE PARTE
DETERMINADA DEL INMUEBLE. Cuando el objeto del derecho real de
superficie recaiga sobre una parte del inmueble, en los términos del
artículo 2116 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, deberá ser
descripto con las precisiones y características propias de un documento
cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la
materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre.
ARTÍCULO 8°.- PUBLICIDAD REGISTRAL. Al tomar razón de los derechos de
superficie que prevean como indemnización la transmisión del dominio
pleno, los Registros de la Propiedad Inmueble u organismo con
competencia para registrar los documentos de constitución, transmisión,
declaración, modificación o extinción de derechos reales sobre
inmuebles ubicados en cada jurisdicción deberán dejar constancia
expresa en el asiento respectivo.
ARTÍCULO 9°.- DISPONIBILIDAD DE LAS HIPOTECAS SOBRE DERECHO REAL DE
SUPERFICIE. Al constituirse las hipotecas sobre el derecho real de
superficie para proyectos inmobiliarios las partes podrán autorizar su
cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y
emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y
la normativa que al efecto deberá dictar la COMISIÓN NACIONAL DE
VALORES (CNV).
TÍTULO III
ANOTACIÓN
ARTÍCULO 10.- Facúltase a la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES a autorizar a
las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la
normativa que dicte al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y
todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el
régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión
del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o
superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer
la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva
suficiente.
Se considerará que los boletos de compraventa o documentos similares
anotados en los términos de este decreto contarán con la publicidad
establecida en el inciso d) del artículo 1170 del CÓDIGO CIVIL Y
COMERCIAL DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 11.- DEBERES DE LAS ENTIDADES AUTORIZADAS. A los efectos
indicados en el artículo 10 del presente, las entidades autorizadas
deberán corroborar que el instrumento a anotar contemple:
a. La identificación del inmueble que será objeto de la futura afectación;
b. La incorporación del proyecto en el que consten individualizadas
cada una de las unidades o lotes que serán objeto de los boletos de
compraventa a anotar.
Las entidades autorizadas podrán emitir certificados de titularidad y
de gravámenes de los boletos de compraventa anotados, en caso de
corresponder.
ARTÍCULO 12.- NOTIFICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. Las
entidades autorizadas deberán notificar, de manera fehaciente, al
Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda,
la afectación al presente régimen formalizada por el titular de dominio
conforme el artículo 10, el cual deberá tomar razón de dicha
comunicación según la forma y plazos procesales previstos en la Ley N°
17.801.
El Registro de la jurisdicción que corresponda podrá anotar, dentro de
los DIEZ (10) días corridos de que el inmueble sea afectado al presente
régimen, en el rubro “Gravámenes, Restricciones y Afectaciones al
Dominio” de la matrícula correspondiente, anoticiando la existencia de
una anotación de boletos de compraventa o cualquier otro contrato
equivalente, con indicación y datos de la entidad que lleva dicha
anotación identificando la referencia a esta norma.
Esta registración se mantendrá vigente hasta que el inmueble sea
subdividido o adjudicado a los adquirentes o a sus cesionarios, o bien
hasta que se peticione su desafectación del régimen con la conformidad
del titular de dominio conjuntamente con los adquirentes o sus
cesionarios, o bien hasta que se emita sentencia judicial al respecto.
ARTÍCULO 13.- Invítase a las provincias a adoptar, por sí o a través de
la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas
que fueren necesarias para la implementación de la anotación de los
boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente, tal como
se encuentra previsto en el presente Título.
ARTÍCULO 14.- Sustitúyese el artículo 2071 del CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN, por el siguiente:
“ARTICULO 2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades
construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el
titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido por las partes.”
TÍTULO IV
MEDIDAS COMPLEMENTARIAS
ARTÍCULO 15.- El MINISTERIO DE ECONOMÍA dictará las medidas
complementarias necesarias para la mejor implementación de este
decreto, asegurando la vigencia y resguardo del derecho de propiedad y
acceso a la vivienda.
ARTÍCULO 16.- El MINISTERIO DE ECONOMÍA desarrollará e implementará
mecanismos de armonización federal en materia de reconocimiento y
aplicación administrativa uniforme de los derechos reales.
Los mecanismos referidos incluirán un dispositivo de comunicación
adecuado para recopilar la información local necesaria, el diseño de
acciones concretas de armonización, la evaluación periódica del grado
de avance de las mismas y la implementación de beneficios de política
habitacional destinados a las jurisdicciones locales que demuestren
avances en tal sentido.
ARTÍCULO 17.- El MINISTERIO DE ECONOMÍA, en el ámbito del Consejo
Nacional de Vivienda, debe fomentar políticas públicas y acuerdos de
cooperación a nivel federal y regional. Dichos acuerdos deberán
orientarse a la armonización de conformidad con la normativa referida
en el artículo 15, así como con las políticas públicas impulsadas tanto
por el Gobierno Nacional como por los gobiernos provinciales y de la
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y los municipios, promoviendo la
aplicación uniforme de los institutos de derechos reales establecidos
en el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN.
TÍTULO V
AUTORIDADES.
ARTÍCULO 18.- La Autoridad de Aplicación del presente será el
MINISTERIO DE ECONOMÍA, quien podrá dictar las normas operativas y
complementarias que resulten pertinentes.
ARTÍCULO 19.- Encomiéndase a la COMISIÓN NACIONAL DE VALORES, promover
la estandarización de las hipotecas en su generación a fin de facilitar
la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el mercado de
capitales.
ARTÍCULO 20.- Encomiéndase al BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA
generar las comunicaciones que correspondan con el objetivo de
promocionar, ante las entidades financieras, los nuevos alcances del
instituto de hipoteca sobre el derecho real de superficie como
herramienta de garantía válida para fortalecer el sistema de créditos
hipotecarios.
ARTÍCULO 21.- Encomiéndase a la SUPERINTENDENCIA DE SEGUROS DE LA
NACIÓN promover el desarrollo de coberturas de riesgos provenientes de
operaciones de crédito hipotecario en el marco de lo establecido por el
inciso 2 del artículo 24 de la Ley N° 20.091 y sus modificatorias.
Asimismo, deberá impulsar coberturas en el contexto del financiamiento
de los proyectos inmobiliarios establecidos en los Títulos I, II y III
del presente, a fin de complementar los mecanismos aquí previstos.
ARTÍCULO 22.- La presente medida entrará en vigencia el día de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA.
ARTÍCULO 23.- Dese cuenta a la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE del H. CONGRESO DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO 24.- Comuníquese, publíquese, dese a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese.
MILEI - Guillermo Francos - Gerardo Werthein - Luis Petri - Luis Andres
Caputo - Mariano Cúneo Libarona - Patricia Bullrich - Mario Iván
Lugones - Sandra Pettovello - Federico Adolfo Sturzenegger
e. 13/11/2024 N° 81428/24 v. 13/11/2024