TRIBUNAL
DE TASACIONES DE LA NACIÓN
Resolución 58/2024
RESOL-2024-58-APN-TTN#MEC
Ciudad de Buenos Aires, 19/12/2024
VISTO el Expediente N° EX-2024-90118801- -APN-DAJ#TTN, la Ley N° 21.626
(t.o. 2001) Orgánica del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el
Decreto Nº 536 del 25 de agosto del 2022 y la Resolución Nº 64 del 11
de mayo del 2023 del Tribunal de Tasaciones de la Nación; y
CONSIDERANDO:
Que por el inciso b) del artículo 3 de la Ley Orgánica del TRIBUNAL DE
TASACIONES DE LA NACIÓN Nº 21.626 (t.o. 2001) se estableció que, entre
las atribuciones del Tribunal en Pleno, se encuentra la de actuar como
Organismo rector en el ámbito de las tasaciones, estableciendo normas y
métodos de alcance nacional.
Que la Unidad de Auditoría Interna del Tribunal de Tasaciones de la
Nación, en el marco de sus competencias, emitió el Informe Final de
Auditoría 7/2024 Nº IF-2024-52795388-APN-UAI#TTN, por medio del que,
entre otras cuestiones, realizó observaciones a la Norma TTN Nº 23.0 de
Alquiler y Concesión de Uso, del 6 de diciembre de 2007.
Que, en virtud de ello, el Presidente del Tribunal de Tasaciones de la
Nación instruyó a la Dirección de Asuntos Jurídicos del Organismo a
reunir los antecedentes que permitan evaluar las revisiones
correspondientes a ciertas normas nacionales de tasación, dentro de las
que se encuentra la Norma TTN Nº 23.0 de Alquiler y Concesión de Uso,
del 6 de diciembre de 2007.
Que por la Resolución N° 64 del 11 de mayo del 2023 del Tribunal de
Tasaciones de la Nación se aprobó la constitución de la Comisión
Revisora de las Normas Nacionales de Valuación y Procedimientos a fin
de revisar las Normas Nacionales de Valuación y Procedimientos
utilizados por el Organismo.
Que la Comisión Revisora de las Normas Nacionales de Valuación y
Procedimientos del Tribunal de Tasaciones de la Nación ha tomado la
intervención de su competencia.
Que por la Norma TTN Nº 23.0, del 6 de diciembre de 2007, se
establecieron los métodos y procedimientos para la valuación de
alquileres y concesiones de uso.
Que, mediante Acta de Sesión Especial Nº 24 del 3 de diciembre de 2024
del Tribunal de Tasaciones de la Nación, el Cuerpo Colegiado aprobó por
unanimidad la actualización de la Norma TTN Nº23.1, del 3 de diciembre
de 2024, cuya nueva denominación es “Alquileres y otorgamiento de uso
oneroso de inmuebles”.
Que ha tomado intervención la Dirección de Asuntos Jurídicos del
Tribunal de Tasaciones de la Nación.
Que la presente se dicta en uso de las atribuciones conferidas por los
artículos 3, inciso b) y 4, inciso c), ambos de la Ley Orgánica del
Tribunal de Tasaciones de la Nación N° 21.626 (t.o. 2001), y por los
artículos 3 y 4 del Anexo al Decreto Nº 536/22.
Por ello,
EL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN
RESUELVE:
ARTÍCULO 1°.- Déjese sin efecto la Norma TTN Nº 23.0 de “Alquiler y
Concesión de Uso”, del 6 de diciembre de 2007, y su correspondiente
planilla.
ARTÍCULO 2º.- Apruébese la Norma TTN Nº 23.1 de “Alquileres y
otorgamiento de uso oneroso de inmuebles”, del 3 de diciembre de 2024,
que obra como Anexo I (IF-2024-132523082-APN-TTN#MEC) a la presente
medida.
ARTICULO 3º.- Comuníquese, publíquese, dese a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL
REGISTRO OFICIAL y archívese.
Julio Roberto Villamonte
NOTA: El/los Anexo/s que integra/n este(a) Resolución se publican en la
edición web del BORA -www.boletinoficial.gob.ar-
e. 23/12/2024 N° 92479/24 v. 23/12/2024
(Nota
Infoleg:
Los anexos referenciados en la presente norma han sido extraídos de la
edición web de Boletín Oficial)
NORMA TTN 23.1
3 de
diciembre de 2024
ALQUILERES Y OTORGAMIENTO DE USO
ONEROSO DE INMUEBLES
Esta norma detalla requisitos adicionales a los principios contenidos
en la Norma TTN 1 .x que resultan aplicables a la valuación de derechos
sobre inmuebles.
Los derechos sobre inmuebles están normalmente definidos por el Estado
y se regulan por legislación nacional o jurisdicción local.
Antes de emprender la valuación de un derecho inmobiliario, el tasador
deberá comprender acabadamente el marco legal pertinente que afecta al
derecho que está valuando.
La regulación legal existente en la República Argentina en esta materia
se encuentra compilada en la Norma TTN 2.x.
Conceptualmente los diferentes tipos de derechos sobre inmuebles no son
mutuamente excluyentes. El propietario del derecho absoluto puede
otorgar un derecho de uso con respecto a parte o la totalidad de su
derecho.
En el mercado inmobiliario suele utilizarse la relación entre el valor
venal de un bien inmueble y su alquiler o canon de uso, tanto para
determinar su valor locativo; como a la inversa, si se parte del dato
conocido del alquiler y se desea obtener el valor de mercado del bien
con buena aproximación.
I. CANON LOCATIVO CONTRACTUAL:
A los fines de esta norma se define al canon locativo como la cuantía
monetaria correspondiente a la compensación económica a obtener por la
cesión del derecho a uso de un inmueble en condiciones determinadas.
II. CANON LOCATIVO DE MERCADO:
El canon locativo de mercado es la cuantía estimada por la cual debería
cederse el derecho de uso sobre un bien inmueble, en la fecha de
valuación, entre un locador o arrendador y un locatario o arrendatario
dispuestos a contratar, en los términos de un contrato real o
hipotético, en una transacción libre, tras una comercialización
adecuada, en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de
manera prudente y sin coacción.
A fin de esclarecer la interpretación del canon locativo de mercado
podrá utilizarse el marco conceptual que respalda la definición de
Valor de Mercado establecido por la Norma TTN 1 .x.
Los "términos de arrendamiento adecuados" deben interpretarse como
términos que normalmente se acordarían en el mercado ordinario para el
tipo de propiedad, en la fecha de valuación, entre los agentes de
mercado.
Toda estimación del Canon Locativo de Mercado debe darse junto con la
indicación de los términos de arrendamiento principales que han sido
asumidos para su obtención.
III. APLICACIÓN:
Esta norma identifica y distingue para la obtención del Canon Locativo
de Mercado un método comparativo directo, de otro indirecto orientado a
la comparación de la Tasa de Capitalización a aplicar.
Si existe información disponible sobre valores de alquiler de bienes
similares, con capacidades de uso y plazos similares, el tasador
privilegiará el Método Comparativo Directo estipulado en el inciso IV.
Cuando no exista información suficiente relacionada con antecedentes de
oferta en el mercado de alquileres, se optará por aplicar una Tasa de
Capitalización de la Renta identificada según el procedimiento
detallado en el inciso V de la presente norma.
IV. POR METODO COMPARATIVO DIRECTO:
Se aplicarán similares criterios a los establecidos por la Norma TTN
3.x para el cálculo de los valores de compraventa, partiendo en estos
casos de valores locativos o de oferta en alquiler ponderando cada una
de las diferencias de manera apropiada.
La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:
a) La existencia de un mercado representativo de bienes en alquiler
ofertados.
b) Disponer de datos suficientemente representativos de inmuebles con
capacidades de uso ofrecidos a plazos similares en alquiler.
Por aplicación análoga de la Norma TTN 3.x podrán emplearse las
planillas de las Normas TTN 5.x y TTN 6.x a fin de determinar el valor
unitario del canon correspondiente a terrenos o unidades edilicias
respectivamente.
V. POR COMPARACION DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN DE LA RENTA:
De acuerdo con el método de Capitalización de la Renta, el Canon
Locativo de Mercado de un inmueble se obtendrá a partir de su valor
venal, afectándolo por la aplicación de una Tasa de Capitalización
correspondiente a inmuebles de características y posibilidades de uso
similares, ofrecidos en el mercado en venta y alquiler.
Tasa de Capitalización Bruta (TCB):
Se define a partir de la relación simple entre el monto a recibir por
los ingresos anuales a obtener por la cesión de uso de una propiedad y
el precio o valor de mercado del activo.
Se calcula en base a los ingresos brutos y al valor venal de la
propiedad, sin contemplar ganancias correspondientes a la variación de
capital generada por el activo durante el paso del tiempo.
Su aplicación requiere:
a) Establecer el valor venal o de compraventa del inmueble a ceder en
uso. Este valor será obtenido por aplicación de la Norma TTN 3.x,
correspondiendo al importe en dinero o capital a inmovilizar por su
propietario.
b) Analizar una muestra representativa del segmento del mercado
inmobiliario relativo a bienes comparables en venta y alquiler,
basándose en información concreta sobre transacciones o contratos
reales u ofertas vigentes a la fecha de la tasación.
c) Obtener la Tasa de Capitalización Bruta resultante para cada
inmueble del cociente entre la Renta Anual sobre el Valor Venal del
inmueble.
Siguiendo la siguiente fórmula:
Siendo:
TCB:
Tasa de Capitalización Bruta
VL: Valor Locativo mensual
VV: Valor Venal o de mercado en
compraventa
d) Proceder a la adopción de la Tasa de Capitalización Bruta apropiada
de acuerdo a las características del bien a tasar y a las
particularidades del segmento de mercado, descartando aquellas que se
desvíen por circunstancias especiales.
e) Calcular el Valor del Canon Locativo de Mercado, a partir de los
datos obtenidos siguiendo la siguiente fórmula:
Siendo:
VCM:
Valor del Canon Locativo de Mercado
VV: Valor Venal o de mercado en
compraventa
TCBa: Tasa de Capitalización Bruta
adoptada
VI. OTRAS MODALIDADES DE OTORGAMIENTO DE USO ONEROSO DE INMUEBLES
A los efectos de la determinación de un canon por otorgamiento de uso
bajo cualquier otro tipo de instituto jurídico, se podrá utilizar un
criterio análogo al descripto para la determinación del Canon Locativo
de Mercado.
Convencionalmente, el uso de una tasa de capitalización derivada de los
precios de venta de propiedades alquiladas a valor de mercado refleja
todos los riesgos y beneficios positivos que perciben los inversores.
Sin embargo, el tasador podrá tener en cuenta los siguientes factores a
la hora de ponderar y adoptar la tasa de capitalización:
1. La ubicación de la propiedad.
2. Sus aspectos físicos: construcción, calidad de terminaciones, etc.
3. La naturaleza jurídica del contrato.
4. La duración del contrato o plazo contractual.
5. Las obligaciones especiales establecidas por contrato entre las
partes.
6. Restricciones de uso específicas que resulten vinculantes al
inmueble analizado.
La tasa de capitalización conceptualmente incluye tanto la recuperación
del capital original invertido como las expectativas de apreciación del
capital, incorporando el riesgo relacionado con el valor temporal del
dinero, los riesgos relacionados con la liquidez, el riesgo del
beneficiario del uso, el riesgo del contrato, el riesgo inherente a la
propiedad y su ubicación, el riesgo legal, el riesgo fiscal y otros
riesgos.
VII. CONDICIONES ESPECIALES RELACIONADAS AL CANON
La cuantía estimada como Canon de Mercado en términos generales excluye
condiciones especiales.
Sin embargo, en algunas circunstancias particulares, el valor del canon
puede tener que ser evaluado en base a los términos de un contrato
existente o condiciones especiales.
En estos casos deberá dejarse expresa constancia de las condiciones
particulares consideradas para estimar el valor del canon al momento de
informar la tasación.
VIII. RECOMENDACIONES
Se recomienda informar el valor del canon inicial en moneda oficial,
pudiendo expresarse en otro tipo de unidades a requerimiento del
solicitante.
Se recomienda informar el valor correspondiente al canon inicial
basándose siempre en las condiciones del bien inmueble observadas a la
fecha de tasación.
Se recomienda deslindar responsabilidades respecto de los criterios de
actualización del monto establecido para el canon inicial, ya que estos
criterios son solo vinculantes entre las partes en el marco de un
contrato específico.
Se recomienda prever la revisión periódica del valor actualizado del
canon inicial a fin de evitar desviaciones respecto de las condiciones
de mercado.
IF-2024-132523082-APN-TTN#MEC